Due diligence immobiliare: sei sicuro di sapere davvero cosa stai comprando?
Comprare una casa non significa soltanto scegliere l'immobile giusto, concordare il prezzo e arrivare dal notaio.
Prima c'è una fase che può fare una grande differenza: capire esattamente che cosa stiamo comprando.
Ed è qui che entra in gioco la due diligence immobiliare.
Non basta guardare la planimetria
Quando visitiamo un immobile vediamo stanze, superfici, finiture, esposizione e stato di manutenzione.
Ma una casa ha anche una storia urbanistica, edilizia, catastale e documentale.
E ciò che vediamo deve essere coerente con ciò che risulta dai documenti.
Una planimetria catastale, da sola, non racconta necessariamente tutta questa storia.
Stato reale e stato legittimo
Uno dei passaggi importanti è verificare la corrispondenza tra ciò che esiste realmente e quanto risulta dai titoli e dalla documentazione dell'immobile.
Nel corso degli anni possono essere state realizzate modifiche:
- diversa distribuzione interna;
- aperture modificate;
- ampliamenti;
- verande o porticati;
- cambi di destinazione d'uso;
- opere eseguite senza che la documentazione sia stata correttamente aggiornata.
Alcune situazioni possono essere relativamente semplici da affrontare.
Altre possono richiedere verifiche, pratiche, costi e tempo.
Ed è meglio scoprirlo prima di prendere una decisione, non quando la compravendita è già avviata.
Catasto e urbanistica non sono la stessa cosa
È un errore frequente pensare:
“La planimetria catastale è corretta, quindi la casa è a posto.”
Non necessariamente.
La verifica catastale e quella urbanistico-edilizia riguardano aspetti differenti e devono essere lette insieme da professionisti competenti.
Per questo, quando necessario, è fondamentale coinvolgere tecnici qualificati capaci di ricostruire correttamente la situazione dell'immobile.
Perché tutto questo influenza anche il valore
Una verifica tecnica non serve soltanto a evitare problemi al rogito.
Può incidere direttamente sulla valutazione dell'operazione.
Se emergono interventi da regolarizzare, documenti da recuperare, opere da eseguire o tempi aggiuntivi, cambiano potenzialmente:
costi, tempi, finanziabilità, commerciabilità e convenienza dell'acquisto.
Ecco perché il prezzo richiesto non dovrebbe essere l'unico numero da osservare.
La domanda da fare prima di comprare
Prima di chiedersi:
“Quanto vale questa casa?”
può essere utile porsi una domanda ancora precedente:
“Questa casa è tecnicamente e documentalmente quella che pensiamo di acquistare?”
Perché una buona decisione immobiliare nasce anche dalle verifiche fatte prima.
Conclusione
Ogni casa ha una storia, un valore e un potenziale che meritano di essere compresi prima di prendere qualsiasi decisione.
Informarsi è il primo passo per scegliere con maggiore consapevolezza.
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Metodo UR
Prima la persona, poi la casa.
Perché prima di ogni immobile ci sono persone, scelte e responsabilità.
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