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Quante case costruire non basta più. Conta quali case stai progettando.
Un nuovo intervento immobiliare può essere tecnicamente perfetto e comunque partire dalla domanda sbagliata. Prima di chiedersi “quante unità ci stanno?”, forse bisognerebbe chiedersi: “chi dovrebbe viverci?”
C'è un dato recente che, letto velocemente, potrebbe sembrare poco interessante.
Nel primo trimestre 2026, secondo Istat, il numero delle abitazioni autorizzate in Italia è rimasto quasi stabile rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente: -0,5%.
La superficie utile abitabile, invece, è aumentata del 4,4%.
Nel trimestre sono state autorizzate circa 12.555 abitazioni, per oltre 1,12 milioni di metri quadrati di superficie utile abitabile.
Attenzione: questi numeri non dimostrano che in Italia si stiano costruendo automaticamente case più grandi. Sono dati aggregati nazionali sui permessi di costruire.
Ma mettono sul tavolo una domanda interessante.
Se hai una determinata superficie edificabile, quante case dovresti realizzare?
La risposta più semplice potrebbe essere:
“Il maggior numero possibile.”
Più appartamenti.
Più unità da vendere.
Più possibilità di distribuire il costo del terreno e dell'intervento.
Matematicamente può sembrare sensato.
Immobiliariamente, però, potrebbe non esserlo.
Perché tra quante abitazioni posso realizzare e quante abitazioni dovrei realizzare esiste una differenza enorme.
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Una casa non nasce quando viene costruita
Nasce molto prima.
Nasce quando qualcuno decide:
- quanti appartamenti realizzare;
- quali metrature assegnare;
- quante camere prevedere;
- quanto spazio destinare alla zona giorno;
- se realizzare giardini, terrazze o logge;
- quanti posti auto e garage servono;
- come distribuire gli spazi comuni;
- quale fascia di prezzo raggiungerà ogni unità.
Sono decisioni progettuali.
Ma sono anche decisioni commerciali.
Perché modificando la dimensione di un appartamento cambia inevitabilmente anche il possibile acquirente.
Un bilocale può parlare a una persona sola, a una coppia o a un investitore.
Un'abitazione con tre camere può intercettare una famiglia.
Un piano terra con giardino può interessare persone che cercano uno spazio esterno o una diversa relazione tra interno ed esterno.
Un attico con una grande terrazza può rivolgersi a un pubblico ancora differente.
Non esiste quindi semplicemente:
“la casa che vende”.
Esistono persone diverse che cercano case diverse.
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Il rischio di progettare guardando soltanto i metri quadrati
Immaginiamo, in maniera puramente esemplificativa, di avere una superficie dalla quale sia tecnicamente possibile ricavare quattro appartamenti.
La domanda non dovrebbe essere soltanto:
“Posso farne cinque?”
Dovrebbe essere anche:
“Se ne faccio cinque, come diventano?”
Perché aumentando il numero delle unità potremmo ridurre:
la dimensione delle camere;
la vivibilità del soggiorno;
gli spazi di servizio;
la capacità di contenimento;
gli spazi esterni;
la percezione complessiva dell'abitazione.
Ma può essere vero anche il contrario.
Realizzare abitazioni troppo grandi potrebbe portare il prezzo complessivo fuori dalla capacità di spesa del pubblico presente in quella zona.
Ed ecco il punto:
più grande non significa automaticamente migliore. Più piccolo non significa automaticamente più vendibile.
Conta l'equilibrio.
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Il prezzo al metro quadrato non basta
Supponiamo ancora, soltanto come esempio, che due appartamenti abbiano lo stesso valore teorico di 3.000 euro al metro quadrato.
Uno misura 70 m².
L'altro 120 m².
Il primo avrebbe un prezzo teorico di 210.000 euro.
Il secondo di 360.000 euro.
Lo stesso prezzo al metro quadrato ha prodotto due mercati potenziali completamente differenti.
Per questo un'operazione immobiliare non dovrebbe essere progettata soltanto partendo dal valore €/m².
Bisogna ragionare anche sul prezzo finale che il cliente dovrà sostenere.
È quel numero che determina quante persone potranno realmente prendere in considerazione l'acquisto.
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Prima del progetto dovrebbe esserci il mercato
Quando si valuta un nuovo intervento residenziale, alcune domande possono diventare decisive.
Chi sta cercando casa in quella zona?
Famiglie?
Coppie?
Single?
Persone anziane che vogliono lasciare una casa grande?
Investitori?
Quali fasce di prezzo riescono realmente a sostenere?
Quali tipologie sono già abbondanti sul mercato?
Quali invece sono difficili da trovare?
Quanto tempo impiegano mediamente a essere assorbite?
Quali caratteristiche fanno davvero la differenza?
Soltanto dopo queste domande dovrebbe arrivarne un'altra:
“Quante unità realizziamo?”
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Progettare una casa significa immaginare chi la vivrà
Ed è forse questo il cambiamento culturale più interessante.
Per molto tempo una parte dello sviluppo immobiliare ha ragionato principalmente attraverso superficie, cubatura, costo di costruzione e prezzo di vendita.
Sono numeri indispensabili.
Ma manca ancora qualcuno.
La persona che quella casa dovrebbe comprarla.
Se immaginiamo prima quella persona, alcune decisioni progettuali possono cambiare.
Una terza camera può diventare più importante di qualche metro quadrato aggiuntivo al soggiorno.
Un ripostiglio può essere più utile di un ingresso scenografico.
Una terrazza realmente utilizzabile può avere più significato di uno spazio esterno puramente estetico.
Un garage adeguato può incidere sulla decisione finale.
Non esiste una formula valida ovunque.
Ed è proprio questo il punto.
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Il mercato locale viene prima della media nazionale
Il dato Istat ci offre una fotografia dell'Italia.
Ma un progetto immobiliare non viene venduto all'Italia.
Viene venduto in un territorio preciso.
A persone che vivono, lavorano o vogliono trasferirsi in quella zona.
Per questo una media nazionale può aiutare a comprendere una tendenza, ma non può sostituire l'analisi locale.
Prima di sviluppare un intervento bisognerebbe conoscere almeno:
domanda reale → offerta concorrente → tipologie richieste → fascia di prezzo sostenibile → velocità di assorbimento.
A quel punto il progetto non nasce soltanto dal terreno.
Nasce dall'incontro tra quello che è possibile costruire e quello che qualcuno potrebbe realmente voler abitare.
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La domanda da cambiare
Forse quindi, davanti a un terreno o a un edificio da trasformare, dovremmo smettere di partire sempre dalla stessa domanda:
“Quante unità riusciamo a farci stare?”
E sostituirla con:
“Quali abitazioni avrebbe senso realizzare qui?”
Sembrano due domande simili.
Non lo sono.
La prima parte dall'immobile.
La seconda comincia dal mercato e dalle persone.
Ed è spesso lì che nasce la differenza tra costruire metri quadrati e costruire case che qualcuno desidererà davvero abitare.
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Conclusione
Un progetto immobiliare non dovrebbe essere valutato soltanto per quanto riesce a costruire, ma per quanto bene riesce a trasformare spazio, posizione e caratteristiche in abitazioni coerenti con le persone a cui sono destinate.
I numeri servono.
La progettazione serve.
Il mercato serve.
Ma alla fine una casa deve incontrare qualcuno che possa desiderarla, permettersela e viverla.
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Prima la persona, poi la casa. Ricordalo.
Fonte dati: Istat, “Permessi di costruire – I trimestre 2026”, pubblicato il 6 agosto 2026.
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