Stiamo costruendo meno case… ma più grandi?

Stiamo costruendo meno case… ma più grandi?

Per anni abbiamo sentito ripetere una tendenza apparentemente inevitabile: famiglie più piccole, costi più alti, terreni più costosi e quindi case sempre più piccole.

Ma gli ultimi dati sulle nuove abitazioni autorizzate in Italia raccontano qualcosa che merita attenzione.

Nel primo trimestre 2026 Istat stima circa 12.555 abitazioni nei nuovi fabbricati residenziali. Rispetto al trimestre precedente, al netto della stagionalità, il numero delle abitazioni diminuisce del 9,2% e la superficie utile abitabile del 5,5%.

Il confronto con lo stesso periodo del 2025, però, è ancora più interessante.

Il numero delle abitazioni è sostanzialmente stabile, con una diminuzione dello 0,5%.

La superficie utile abitabile, invece, aumenta del 4,4%. 

Istat

Due numeri che aprono una domanda:

se il numero delle abitazioni non cresce, ma aumenta la superficie complessiva, stiamo progettando mediamente abitazioni più grandi?

Il dato aggregato suggerisce questa direzione, anche se non significa che ogni nuova casa italiana sia diventata più grande.

Ed è proprio qui che la questione diventa immobiliare.

Più appartamenti significa sempre un progetto migliore?

Quando si affronta un nuovo intervento o la trasformazione di un edificio esistente, una delle prime domande è spesso:

“Quante unità possiamo ricavare?”

Tre appartamenti?

Quattro?

Cinque?

Dal punto di vista economico il ragionamento è comprensibile.

Più unità possono significare più immobili da vendere.

Ma c'è una domanda che dovrebbe venire ancora prima:

chi comprerà quelle case?

Perché massimizzare il numero delle unità non significa necessariamente massimizzare il valore dell'intervento.

Un appartamento non si vende sulla planimetria del progettista

Immaginiamo un edificio nel quale sia tecnicamente possibile realizzare tre appartamenti.

Riducendo leggermente camere, soggiorni e spazi accessori, magari potremmo ricavarne quattro.

Sulla carta abbiamo ottenuto un appartamento in più.

Ma cosa succede se il mercato di quella zona sta cercando soprattutto abitazioni con tre camere, due bagni, garage e uno spazio esterno?

Potremmo aver aumentato il numero delle unità e contemporaneamente ridotto il numero delle persone realmente interessate a comprarle.

È questo il punto.

La progettazione immobiliare non dovrebbe partire soltanto da ciò che un edificio permette di realizzare.

Dovrebbe incontrare ciò che le persone stanno realmente cercando.

Non significa che “più grande è meglio”

Attenzione, perché sarebbe facilissimo trasformare il dato Istat nella conclusione sbagliata.

Una casa più grande non è automaticamente una casa migliore.

Metri quadrati inutilizzati hanno un costo.

Una distribuzione poco funzionale rimane poco funzionale anche con venti metri in più.

E un'abitazione troppo costosa per la capacità di spesa della domanda locale può diventare difficile da vendere, indipendentemente dalle sue dimensioni.

Il punto non è costruire grande.

Il punto è costruire la casa giusta.

I metri che servono sono diversi dai metri che abbiamo

Pensiamo a ciò che è cambiato negli ultimi anni.

Il lavoro da casa ha reso utile, per alcune persone, avere uno spazio separato.

Una famiglia può desiderare una terza camera non perché abbia tre figli, ma perché quella stanza deve svolgere più funzioni nel tempo.

Una lavanderia può liberare spazio nei bagni.

Un ripostiglio può essere più utile di qualche metro aggiuntivo nel soggiorno.

Un garage sufficientemente ampio può avere un valore pratico molto diverso da un posto auto.

Un terrazzo realmente utilizzabile non equivale a un balcone profondo ottanta centimetri.

Quindi parlare soltanto di superficie rischia di essere ancora una volta troppo semplice.

Non conta soltanto quanto spazio abbiamo.

Conta che cosa possiamo farci.

Prima del progetto dovrebbe esserci il mercato

Qui nasce un'opportunità importante per chi sviluppa immobili.

Prima ancora di decidere definitivamente tagli e distribuzioni, sarebbe utile conoscere la domanda reale del territorio.

Quante persone cercano due camere?

Quante ne chiedono tre?

Quanto pesa il giardino?

Quanto conta il garage?

Qual è la fascia di prezzo che il mercato riesce realmente ad assorbire?

Quali caratteristiche fanno scartare immediatamente un immobile?

Sono informazioni che possono arrivare dalle richieste ricevute, dalle visite, dalle trattative e dagli immobili che rimangono più a lungo sul mercato.

Informazioni che, se raccolte bene, possono diventare dati progettuali.

Progettare per vendere non significa progettare soltanto per il prezzo

C'è anche un altro rischio.

Pensare che per rendere accessibile un'abitazione sia sufficiente ridurne la superficie.

Non sempre funziona.

Una famiglia potrebbe preferire spendere qualcosa in più per una casa che può utilizzare per dieci o quindici anni, piuttosto che acquistare oggi un immobile che diventerà insufficiente dopo pochi anni.

Naturalmente dipende dal territorio, dal reddito disponibile, dal prezzo finale e dalla tipologia di domanda.

Ed è proprio per questo che non esiste una metratura perfetta valida ovunque.

Esiste un prodotto immobiliare che deve incontrare un mercato specifico.

Due appartamenti migliori possono valere più di tre?

Non esiste una risposta universale.

A volte tre unità saranno sicuramente la scelta corretta.

In altri casi quattro.

In altri ancora potrebbe essere economicamente più intelligente rinunciare a un'unità e ottenere abitazioni con caratteristiche molto più ricercate.

Per capirlo non basta dividere la superficie disponibile per il numero massimo di appartamenti tecnicamente realizzabili.

Bisogna mettere insieme:

progetto, costi, prezzo finale, domanda, concorrenza e caratteristiche del territorio.

È lì che nasce una vera operazione immobiliare.

Il dato Istat ci dà un segnale, non una regola

Nel primo trimestre 2026 il numero delle abitazioni autorizzate nei nuovi fabbricati residenziali è diminuito dello 0,5% rispetto allo stesso periodo dell'anno precedente, mentre la superficie utile abitabile è aumentata del 4,4%. 

Istat

Questo non dimostra da solo che gli italiani vogliano case più grandi.

E non significa che da domani dovremmo aumentare le metrature di ogni nuovo progetto.

Ci dice però che numero delle abitazioni e superficie prodotta non stanno necessariamente seguendo la stessa direzione.

Ed è un segnale che vale la pena osservare.

Conclusione

Forse la domanda da fare prima di un nuovo intervento non dovrebbe essere:

“Quanti appartamenti riusciamo a costruire?”

Ma:

“Quali case mancano davvero qui?”

Perché un progetto immobiliare non diventa migliore semplicemente aggiungendo un'unità.

Diventa migliore quando riesce a creare abitazioni che incontrano realmente le esigenze delle persone che dovranno viverci.

E qualche volta potrebbe significare realizzare più appartamenti.

Qualche altra volta, invece, potrebbe significare avere il coraggio di farne uno in meno, ma giusto.

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Prima la persona, poi la casa. Ricordalo.

Fonte: Istat, “Permessi di costruire – I trimestre 2026”, pubblicato il 9 luglio 2026. 

Istat

Fonte ufficiale Istat – Permessi di costruire, I trimestre 2026⁠