Vendi casa prima dei 5 anni: conta il preliminare o il rogito?
Hai acquistato una casa.
Passano quasi cinque anni e decidi di venderla.
Trovi l'acquirente e firmate il preliminare quando i cinque anni non sono ancora trascorsi.
Il rogito definitivo, però, viene stipulato successivamente.
A questo punto nasce una domanda tutt'altro che banale:
per verificare il termine dei cinque anni conta la data del preliminare oppure quella del rogito?
La distinzione può avere conseguenze fiscali importanti.
Prima di tutto: perché si parla di cinque anni?
In determinate condizioni, la vendita a titolo oneroso di un immobile acquistato o costruito da non più di cinque anni può generare una plusvalenza fiscalmente rilevante.
In termini molto semplici, la plusvalenza è la differenza positiva tra quanto previsto fiscalmente come costo dell'immobile e il corrispettivo della successiva vendita, tenendo conto delle regole e dei costi ammessi dalla normativa.
Ma attenzione:
vendere entro cinque anni non significa automaticamente dover pagare una tassa sulla plusvalenza.
Esistono infatti esclusioni e situazioni particolari che devono essere valutate caso per caso.
Preliminare e rogito non sono la stessa cosa
Questo è il cuore della questione.
Con il contratto preliminare, venditore e acquirente assumono l'obbligo di arrivare successivamente alla compravendita definitiva.
Ma normalmente il preliminare non trasferisce la proprietà dell'immobile.
Il trasferimento avviene con il contratto definitivo.
Ed è questa differenza giuridica a diventare fondamentale anche quando dobbiamo determinare il momento della cessione.
Quale data conta per i cinque anni?
Il recente chiarimento dell'Agenzia delle Entrate ribadisce il principio:
ai fini del periodo dei cinque anni rileva il momento dell'effettivo trasferimento della proprietà, non semplicemente quello in cui viene sottoscritto il preliminare.
Facciamo un esempio.
Immaginiamo:
acquisto: 10 settembre 2021
preliminare di vendita: 20 agosto 2026
rogito: 20 settembre 2026
Quando viene firmato il preliminare non sono ancora trascorsi cinque anni dall'acquisto.
Quando viene stipulato il rogito, invece, sì.
Il fatto che l'accordo preliminare sia stato raggiunto prima del quinto anniversario non anticipa automaticamente il momento fiscale della cessione.
Attenzione però alle eccezioni
Questo non significa che basti aspettare cinque anni per essere automaticamente al riparo da qualsiasi questione fiscale relativa all'immobile.
La disciplina delle plusvalenze immobiliari contiene diverse regole ed eccezioni.
Per esempio, devono essere considerate separatamente situazioni relative a immobili ricevuti per successione, abitazioni utilizzate come abitazione principale per la maggior parte del periodo previsto dalla normativa e altre fattispecie specifiche.
Esiste inoltre una disciplina particolare per determinate cessioni di immobili sui quali siano stati eseguiti interventi agevolati con Superbonus.
Quindi il principio dei cinque anni non deve essere applicato meccanicamente a qualsiasi vendita.
Una data può cambiare un'operazione
Questo caso insegna qualcosa di molto importante nel settore immobiliare.
Due date apparentemente vicinissime possono avere conseguenze completamente differenti.
Preliminare.
Rogito.
Consegna.
Pagamento.
Possesso.
Trasferimento della proprietà.
Nel linguaggio comune possiamo considerarle tutte parti della stessa vendita.
Giuridicamente e fiscalmente, però, non sono necessariamente la stessa cosa.
Prima di fissare il rogito, verifica
Se stai vendendo un immobile vicino alla scadenza dei cinque anni dall'acquisto, non aspettare il giorno dell'atto per chiederti quali saranno le conseguenze.
Ricostruisci prima:
quando hai acquistato;
come hai acquisito l'immobile;
come è stato utilizzato;
quali lavori sono stati eseguiti;
quali costi possono essere fiscalmente rilevanti;
quando avverrà effettivamente il trasferimento.
E, quando necessario, fai verificare la situazione dal notaio o dal professionista fiscale competente.
Conclusione
Nel settore immobiliare una data non è soltanto una data.
Può determinare diritti, obblighi e conseguenze economiche.
E il caso della vendita vicino ai cinque anni lo dimostra perfettamente:
firmare un preliminare non significa aver già trasferito la casa.
Per valutare il termine relativo alla plusvalenza bisogna individuare correttamente quando avviene la cessione dell'immobile.
Perché prima di decidere quando vendere non bisogna guardare soltanto al prezzo.
Bisogna conoscere anche le conseguenze della vendita.
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Metodo UR — Prima la persona, poi la casa.
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