Montebelluna sta preparando nuove case. Ma quante arriveranno davvero sul mercato?

Montebelluna sta preparando nuove case. Ma quante arriveranno davvero sul mercato?

Quando vogliamo capire come sta andando il mercato immobiliare di Montebelluna guardiamo normalmente ciò che esiste oggi.

Quante case sono in vendita?

Quanto costano?

Quanto rimangono sul mercato?

Quante vengono comprate?

Sono informazioni fondamentali.

Ma se vogliamo provare a capire come potrebbe essere il mercato tra uno o due anni, dobbiamo guardare anche da un'altra parte.

Non sui portali immobiliari.

Negli atti urbanistici e nei progetti che stanno preparando le case di domani.

Ed è proprio quello che inizieremo a fare con IMMOBIL-SAI.

Partiamo da Montebelluna

Nel corso del 2026 sono emersi diversi interventi urbanistici che meritano di essere osservati.

Tra questi troviamo:

Via Perer – Busta

Ambito di Perequazione 37B – Via Cal Trevisana

Ex IPSIA Carlo Scarpa

Piano di Recupero – Via Ospedale

Sono interventi differenti, in fasi differenti e con caratteristiche differenti.

E proprio per questo sarebbe sbagliato prendere questi quattro nomi e concludere:

“A Montebelluna stanno arrivando X nuove case.”

Non lo sappiamo ancora.

Ed è questa la prima cosa importante da capire.

Via Perer: 19 lotti edificabili

Uno degli interventi più facilmente leggibili è il Piano di Lottizzazione C3.11 di Via Perer, a Busta.

Il Comune di Montebelluna ha comunicato nel giugno 2026 il via libera al progetto, poi definitivamente approvato dal Consiglio comunale il 20 luglio 2026.

L'area interessata è di quasi 25.000 metri quadrati e il progetto prevede 19 lotti edificabili, insieme a importanti opere di urbanizzazione.

Tra queste sono previste una nuova rotatoria, pista ciclabile, viabilità, parcheggi, illuminazione e altre opere pubbliche, per un valore complessivo indicato dal Comune di circa 1,585 milioni di euro, a carico del soggetto attuatore.

Questo è un dato concreto.

Ma attenzione:

19 lotti non significa automaticamente 19 abitazioni.

Ed è proprio qui che inizia il lavoro dell'Osservatorio.

Un lotto potrebbe ospitare una casa singola.

Oppure una bifamiliare.

Oppure una tipologia edilizia che genera più unità, se consentita dagli strumenti urbanistici e dal progetto.

Per conoscere l'offerta immobiliare futura dobbiamo quindi scendere di un livello.

Il numero dei lotti non è il numero delle case

Questo è uno degli errori più semplici da commettere quando leggiamo un piano urbanistico.

Immaginiamo:

20 lotti.

Potremmo pensare:

20 nuove case.

Ma se su alcuni lotti vengono realizzate bifamiliari, il numero cambia.

Se sono previste altre tipologie residenziali, cambia ancora.

E soprattutto:

un lotto edificabile oggi non significa che l'abitazione sarà costruita domani.

Tra pianificazione urbanistica e casa disponibile sul mercato possono esserci diversi passaggi.

Il percorso reale è molto più lungo

Per questo inizieremo a osservare gli interventi attraverso una sequenza precisa:

PIANO URBANISTICO

↓

CAPACITÀ EDIFICATORIA

↓

NUMERO POTENZIALE DI UNITÀ

↓

TITOLO EDILIZIO

↓

INIZIO CANTIERE

↓

COSTRUZIONE

↓

CASA DISPONIBILE SUL MERCATO

Solo arrivando verso la parte finale possiamo parlare davvero di nuova offerta immobiliare.

Prima stiamo parlando di potenziale.

Ed è importante distinguere le due cose.

Via Cal Trevisana: un altro intervento da osservare

Il 20 luglio 2026, nella stessa seduta consiliare che ha approvato definitivamente il Piano di Via Perer, il Comune ha adottato anche il Piano di Lottizzazione relativo all'Ambito di Perequazione 37B di Via Cal Trevisana.

Anche questo intervento entra quindi nel nostro radar.

Ma qui vogliamo applicare subito una regola.

Se non abbiamo ancora verificato il numero delle unità, non lo inventiamo e non lo stimiamo come se fosse certo.

Lo approfondiremo attraverso gli elaborati urbanistici e i successivi titoli edilizi.

Perché l'obiettivo non è pubblicare un numero spettacolare.

È arrivare progressivamente a un numero credibile.

Ex IPSIA Carlo Scarpa: recuperare può creare nuova offerta

Il 27 luglio 2026 il Consiglio comunale ha inoltre adottato il Piano di Recupero relativo all'area dell'ex IPSIA Carlo Scarpa, tra Via Monte Valbella e Via Monte Santo.

Questo intervento è particolarmente interessante perché introduce un'altra componente del futuro mercato immobiliare.

Non esistono soltanto:

nuovi terreni → nuove costruzioni.

Esiste anche:

patrimonio esistente → recupero → nuove funzioni e potenzialmente nuova offerta.

Ed è una distinzione importante soprattutto in territori già fortemente urbanizzati.

Il futuro immobiliare di Montebelluna potrebbe quindi arrivare tanto dalle nuove aree quanto dalla trasformazione di quelle già costruite.

Via Ospedale: un altro Piano di Recupero

Il 3 agosto 2026 il Consiglio comunale ha approvato definitivamente anche il Piano di Recupero denominato “Via Ospedale”.

Un altro intervento che inseriremo nel monitoraggio.

Anche in questo caso non attribuiamo oggi un numero di nuove abitazioni finché non avremo verificato esattamente:

destinazioni;

volumetrie;

unità previste;

stato progettuale;

successivi titoli edilizi.

Questo potrebbe sembrare eccessivamente prudente.

In realtà è esattamente il contrario.

È ciò che permette di distinguere un dato immobiliare da una supposizione.

Perché tutto questo interessa chi deve comprare casa?

Perché l'offerta futura può modificare il mercato.

Immaginiamo che oggi a Montebelluna ci siano poche abitazioni nuove disponibili in una determinata fascia.

Se nei prossimi 24 mesi arrivassero molte nuove unità comparabili, l'acquirente potrebbe avere più scelta.

Se invece la pipeline fosse molto limitata e la domanda rimanesse forte, avremmo uno scenario completamente differente.

Ma per capirlo dobbiamo conoscere quante abitazioni arriveranno davvero.

Non quanti progetti sono stati annunciati.

E interessa ancora di più chi deve vendere

Supponiamo di possedere oggi una casa recente.

La concorrenza non è costituita soltanto dalle altre case presenti oggi sui portali.

Potrebbe esserci una seconda concorrenza che ancora non vediamo:

le case che saranno disponibili tra dodici o ventiquattro mesi.

Questo può diventare importante soprattutto per:

appartamenti recenti;

abitazioni ad alta efficienza energetica;

bifamiliari;

case con giardino;

nuove costruzioni.

Conoscere la pipeline permette quindi di capire meglio anche quando vendere e contro quale futura offerta ci troveremo.

Ma il numero delle nuove case, da solo, non basta

Qui arriva il secondo livello dell'Osservatorio.

Supponiamo che alla fine della nostra ricerca scoprissimo che nei prossimi due anni potrebbero arrivare 100 nuove abitazioni.

È tanto?

È poco?

Da solo il numero non significa quasi nulla.

Dobbiamo confrontarlo con almeno altri elementi:

QUANTE CASE SONO GIÀ IN VENDITA?

QUANTE VENGONO VENDUTE OGNI ANNO?

QUANTO TEMPO SERVE PER ASSORBIRLE?

QUANTE SONO NUOVE E QUANTE USATE?

QUANTE RIMANGONO INVENDUTE?

COME CAMBIA LA POPOLAZIONE?

QUANTE FAMIGLIE CERCANO CASA?

QUALI TIPOLOGIE VENGONO RICHIESTE?

È dall'incrocio di questi numeri che possiamo iniziare a capire qualcosa.

100 nuove case possono essere pochissime oppure troppe

Facciamo un esempio puramente teorico.

Se un mercato assorbisse 500 abitazioni l'anno, 100 nuove unità distribuite su due anni potrebbero rappresentare un'aggiunta relativamente limitata.

Se invece una determinata tipologia vendesse soltanto 30 unità l'anno e ne arrivassero improvvisamente 100 molto simili, la situazione sarebbe completamente diversa.

Quindi non vogliamo limitarci a contare le gru.

Vogliamo misurare la capacità del mercato di assorbire ciò che quelle gru stanno costruendo.

Ed è questa la parte più interessante.

Dobbiamo osservare anche le costruzioni dei privati

C'è poi un altro pezzo di mercato che rischia di sfuggire.

I grandi interventi sono relativamente facili da vedere.

Una lottizzazione lascia atti pubblici, progetti, delibere.

Ma l'offerta futura può nascere anche da interventi molto più piccoli.

Una casa singola.

Una bifamiliare.

Una demolizione e ricostruzione.

Un fabbricato trasformato in più unità.

Un frazionamento.

Presi singolarmente sembrano irrilevanti.

Sommati su tutto il territorio possono invece rappresentare decine di nuove abitazioni.

Per questo il nostro monitoraggio dovrà distinguere:

INTERVENTI DI IMPRESE

e

INTERVENTI PRIVATI CHE GENERANO NUOVE UNITÀ.

Le semplici ristrutturazioni che non aumentano l'offerta abitativa resteranno invece separate.

Nasce il Radar Nuove Costruzioni Montebelluna

Da questo articolo vogliamo quindi iniziare un lavoro continuativo.

RADAR NUOVE COSTRUZIONI MONTEBELLUNA 2026–2028

Per ogni intervento proveremo progressivamente a raccogliere:

LOCALITÀ

TIPO DI INTERVENTO

PRIVATO / IMPRESA

NUMERO DI LOTTI

UNITÀ ABITATIVE PREVISTE

SUPERFICIE O VOLUME

STATO AMMINISTRATIVO

TITOLO EDILIZIO

CANTIERE INIZIATO / NON INIZIATO

POSSIBILE PERIODO DI CONSEGNA

Non tutti questi dati saranno immediatamente disponibili.

Li aggiorneremo quando diventeranno verificabili.

Il nostro obiettivo finale

Vogliamo arrivare a poter rispondere a una domanda molto semplice:

Quante nuove abitazioni potrebbero arrivare realmente a Montebelluna nei prossimi due anni?

E poi a quella successiva:

Il mercato riuscirà ad assorbirle?

Per rispondere dovremo incrociare urbanistica, edilizia, compravendite, annunci, prezzi, popolazione e domanda.

Non sarà la fotografia di un giorno.

Sarà un'osservazione continua.

Perché questo cambia IMMOBIL-SAI

Internet è pieno di articoli che raccontano:

“il mercato immobiliare italiano cresce”.

“i prezzi aumentano”.

“i mutui cambiano”.

Sono informazioni utili.

Ma CasaATreviso lavora su un territorio preciso.

Ed è lì che vogliamo progressivamente aumentare la profondità.

Non soltanto:

cosa succede all'immobiliare in Italia?

Ma:

cosa sta succedendo alle case qui, a Montebelluna?

Cosa stanno costruendo?

Dove?

Quanto nuovo arriverà?

Quanto usato abbiamo?

Quanto viene venduto?

Quanto rimane invenduto?

Cosa cercano le persone?

Solo mettendo insieme questi elementi potremo leggere veramente il mercato locale.

Conclusione

Oggi possiamo già individuare alcuni interventi urbanistici importanti:

Via Perer – Busta

Via Cal Trevisana

Ex IPSIA Carlo Scarpa

Via Ospedale

Ma non vi diremo ancora:

“arriveranno X nuove case”.

Perché quel numero deve essere verificato.

Ed è proprio questo il lavoro che vogliamo iniziare.

Seguire il percorso:

PIANO → PERMESSO → CANTIERE → CASA → MERCATO.

E incrociarlo con ciò che contemporaneamente accade alla domanda.

Perché sapere quanto costa una casa oggi è utile.

Capire quante case potrebbero arrivare domani può aiutarci a comprendere dove sta andando il mercato.

Questo sarà uno degli obiettivi del nuovo Osservatorio Immobiliare CasaATreviso.

Partendo da casa nostra.

Montebelluna.

CasaATreviso

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