Case a emissioni zero: l’Europa ha già deciso dove deve andare il nuovo. Ma l’Italia è in ritardo.

Case a emissioni zero: l’Europa ha già deciso dove deve andare il nuovo. Ma l’Italia è in ritardo.

Stai comprando una casa nuova nel 2026.

Classe energetica A4.

Pompa di calore.

Fotovoltaico.

Riscaldamento a pavimento.

Serramenti performanti.

Sulla carta sembra già una casa tecnologicamente molto avanzata.

Ma proviamo a cambiare domanda:

quella stessa casa come sarà considerata dal mercato nel 2030?

Non significa chiedersi se tra quattro anni sarà improvvisamente vecchia o fuori norma.

Significa capire in quale direzione stanno andando gli standard delle nuove costruzioni europee.

E quella direzione è già stata stabilita.

Dal 2030 il riferimento europeo cambia

La nuova direttiva europea sulla prestazione energetica degli edifici, la Direttiva (UE) 2024/1275 – EPBD, stabilisce che gli Stati membri assicurino che i nuovi edifici siano a emissioni zero:

dal 1° gennaio 2028 per gli edifici nuovi di proprietà degli enti pubblici;

dal 1° gennaio 2030 per tutti gli edifici di nuova costruzione. �

Eur-Lex +1

Questa volta quindi non stiamo parlando di una previsione del mercato.

Le date sono contenute nella direttiva europea.

Ma l’Italia?

Qui la situazione diventa più interessante.

La direttiva doveva essere recepita dagli Stati membri entro il 29 maggio 2026.

Il 15 luglio 2026 la Commissione europea ha però comunicato l’apertura di procedure d’infrazione nei confronti di tutti i 27 Stati membri, Italia compresa, per il mancato completo recepimento della nuova EPBD.

Gli Stati hanno ricevuto due mesi per rispondere, completare il recepimento e comunicarlo alla Commissione. �

Energy

Quindi dobbiamo distinguere due cose:

DIREZIONE EUROPEA

È già definita.

APPLICAZIONE NAZIONALE COMPLETA

Deve essere tradotta nel quadro normativo e tecnico nazionale.

Questa distinzione è fondamentale.

“Emissioni zero” non significa semplicemente A4

È probabilmente il punto più importante.

Oggi siamo abituati a classificare gli immobili attraverso le classi energetiche:

A4, A3, A2 e così via.

Ma l’edificio a emissioni zero previsto dalla EPBD introduce un riferimento più ampio.

La direttiva descrive lo zero-emission building come un edificio con prestazioni energetiche molto elevate, senza emissioni di carbonio in loco provenienti da combustibili fossili e con emissioni operative di gas serra pari a zero o molto basse. �

Eur-Lex +1

Quindi:

A4 e “edificio a emissioni zero” non sono automaticamente sinonimi.

Ed è proprio questo che dovremo iniziare a osservare nel nuovo immobiliare.

Facciamo due case entrambe A4

Immaginiamo due abitazioni nuove.

Entrambe vengono commercializzate come:

CLASSE A4.

A prima vista potrebbero sembrare equivalenti dal punto di vista energetico.

Ma entrando nel progetto potremmo trovare caratteristiche differenti.

CASA A

Pompa di calore.

Fotovoltaico dimensionato in un determinato modo.

Nessuna combustione fossile in loco.

Predisposizione per accumulo.

Involucro particolarmente performante.

Impiantistica pensata per ridurre fortemente i consumi.

CASA B

Anch’essa raggiunge oggi la classe A4, ma attraverso una configurazione tecnica differente.

Non sto dicendo che una delle due sia necessariamente migliore.

Sto dicendo qualcosa di diverso:

la classe energetica, da sola, potrebbe non raccontarci tutto ciò che sarà importante nel mercato futuro.

Il nuovo benchmark sarà più articolato

Fino a oggi il dialogo commerciale sul nuovo spesso si è fermato a:

“È A4.”

Nel prossimo futuro potrebbe essere necessario fare qualche domanda in più.

Come viene prodotta l’energia?

Qual è il fabbisogno energetico dell’edificio?

Esistono combustibili fossili utilizzati in loco?

Quanto fotovoltaico è installato?

È presente o predisposto un sistema di accumulo?

Come è costruito l’involucro?

Quale sistema di climatizzazione viene utilizzato?

Come vengono gestiti riscaldamento e acqua calda sanitaria?

Non perché ogni acquirente debba diventare un termotecnico.

Ma perché:

dietro la stessa lettera possono esserci edifici tecnicamente differenti.

E dal 2030 arriverà anche un altro indicatore

La direttiva introduce un altro passaggio interessante.

Dal 1° gennaio 2028, per gli edifici nuovi con superficie utile superiore a 1.000 m², dovrà essere calcolato e riportato nell’attestato di prestazione energetica il GWP nel corso del ciclo di vita.

Dal 1° gennaio 2030, questo requisito riguarderà tutti gli edifici di nuova costruzione. �

Eur-Lex +1

GWP significa, semplificando, potenziale di riscaldamento globale.

Questo amplia ancora il ragionamento.

Non guarderemo soltanto all’energia consumata quando viviamo nella casa.

Entrerà progressivamente nella valutazione anche l’impatto climatico lungo il ciclo di vita dell’edificio secondo le metodologie previste.

Questo significa che una casa A4 del 2026 perderà valore?

No.

Sarebbe una conclusione che oggi non possiamo sostenere.

Una casa A4 ben progettata può rimanere un immobile energeticamente molto performante.

La EPBD non stabilisce che nel 2030 tutte le case A4 costruite prima di quella data diventino automaticamente obsolete o invendibili.

Inoltre la stessa direttiva consente agli Stati membri di prevedere eccezioni ai nuovi requisiti per edifici le cui domande di permesso di costruire, o equivalenti, siano già state presentate entro le relative date. �

Eur-Lex

Quindi evitiamo l’allarmismo.

La domanda interessante è un’altra.

Tra due case nuove costruite oggi, quale è tecnicamente più preparata al mercato che sta arrivando?

Questo interessa soprattutto chi compra il nuovo

Comprare una nuova costruzione significa spesso spendere di più rispetto a un immobile usato.

Una parte di quel maggior prezzo viene giustificata proprio da:

efficienza;

comfort;

impianti;

bassi consumi;

tecnologia;

minore necessità di interventi futuri.

Se stiamo pagando un premio per avere un prodotto contemporaneo, è ragionevole chiedersi:

quanto è contemporaneo davvero?

Non soltanto rispetto alle regole del 2026.

Ma rispetto alla direzione già stabilita per il 2030.

E interessa ancora di più chi costruisce oggi per vendere domani

Pensiamo a un intervento che parte nel 2026.

Tra progettazione, autorizzazioni, cantiere e commercializzazione, alcune abitazioni potrebbero arrivare sul mercato nel 2027 o nel 2028.

Un progetto immobiliare ha quindi un problema particolare:

viene pensato con le regole di oggi, ma deve essere venduto nel mercato di domani.

Questo significa che limitarsi al minimo normativo può non essere sempre la scelta commercialmente migliore.

Il compratore del 2028 potrebbe confrontare quell’immobile con progetti più recenti già pensati in funzione del nuovo quadro europeo.

Ed è qui che entra Montebelluna

Abbiamo iniziato a costruire il nostro Radar Nuove Costruzioni Montebelluna 2026–2028.

L’obiettivo iniziale era capire:

quanti interventi stanno arrivando;

dove;

quante unità potrebbero generare;

quando potrebbero entrare sul mercato.

Ma ora possiamo aggiungere un secondo livello.

Non soltanto:

QUANTE CASE NUOVE?

ma anche:

CHE TIPO DI CASE NUOVE?

Quando avremo documentazione tecnica sufficiente, potremo provare a registrare per ogni intervento informazioni comparabili.

Per esempio:

CLASSE ENERGETICA DICHIARATA

SISTEMA DI RISCALDAMENTO

POMPA DI CALORE

PRESENZA DI GAS

FOTOVOLTAICO

POTENZA INSTALLATA

ACCUMULO O PREDISPOSIZIONE

VENTILAZIONE MECCANICA, SE PREVISTA

ALTRE CARATTERISTICHE ENERGETICHE DOCUMENTATE

Non per creare una classifica arbitraria.

Per conoscere meglio ciò che sta arrivando sul nostro territorio.

Perché anche il mercato del nuovo può avere un “invenduto tecnico”

Normalmente quando diciamo invenduto pensiamo a una casa che rimane sul mercato perché costa troppo o perché c’è poca domanda.

Ma nei prossimi anni potrebbe diventare importante anche un’altra forma di concorrenza.

Un immobile nuovo potrebbe trovarsi accanto a un altro progetto:

più efficiente;

più elettrificato;

con maggiore produzione energetica;

con migliore involucro;

con tecnologie più recenti.

A quel punto entrambi saranno “nuovi”.

Ma non necessariamente saranno percepiti allo stesso modo dal compratore.

Questa non è una previsione certa.

È una variabile che vale la pena iniziare a monitorare.

Il prezzo al metro quadrato da solo racconta sempre meno

Immaginiamo due appartamenti nuovi a Montebelluna.

Stessa superficie.

Zona comparabile.

Uno costa:

3.000 €/m²

l’altro:

3.200 €/m².

Dire semplicemente che il secondo costa 200 euro al metro quadrato in più non basta.

Dobbiamo capire cosa stiamo comprando con quella differenza.

Più terreno?

Garage migliore?

Terrazzo?

Finiture?

Impianti?

Fotovoltaico?

Accumulo?

Prestazioni dell’involucro?

Qualità costruttiva?

Posizione?

Solo dopo possiamo capire se quei 200 euro rappresentano:

un sovrapprezzo

oppure

una differenza di prodotto.

Ecco perché vogliamo leggere il nuovo prima che venga costruito

Questo è uno degli obiettivi dell’Osservatorio Immobiliare CasaATreviso.

Non aspettare che un edificio venga pubblicato su un portale per iniziare a studiarlo.

Quando possibile vogliamo seguire:

PIANO

↓

PERMESSO

↓

PROGETTO

↓

CARATTERISTICHE TECNICHE

↓

CANTIERE

↓

PREZZO DI COMMERCIALIZZAZIONE

↓

TEMPO DI ASSORBIMENTO

Così potremo iniziare a capire non soltanto quanto nuovo viene costruito.

Ma quale nuovo viene realmente assorbito dal mercato.

Attenzione però a una cosa

La direttiva europea non deve diventare uno strumento commerciale per spaventare chi possiede una casa esistente.

Non sarebbe corretto dire:

“Dal 2030 la tua casa non andrà più bene.”

Le disposizioni che abbiamo analizzato qui riguardano specificamente i nuovi edifici e il percorso europeo verso un patrimonio edilizio decarbonizzato. �

Eur-Lex +1

Gli edifici esistenti seguono un quadro differente, con obiettivi e percorsi nazionali di ristrutturazione.

Sono questioni che vanno tenute separate.

L’Italia deve ancora completare il passaggio

Al 15 luglio 2026 la Commissione europea aveva formalmente contestato agli Stati membri il mancato completo recepimento della EPBD. �

Energy

Questo significa che, per sapere esattamente come i principi europei verranno applicati nel nostro ordinamento, bisogna seguire l’evoluzione della normativa nazionale.

Quindi oggi possiamo conoscere con certezza la direzione europea e le scadenze contenute nella direttiva.

Non dobbiamo invece inventare dettagli nazionali che non siano ancora definitivamente stabiliti.

È esattamente la distinzione che IMMOBIL-SAI vuole mantenere:

FATTO → INTERPRETAZIONE → POSSIBILE IMPATTO.

Senza confonderli.

CONCLUSIONE

Dal 1° gennaio 2030, la EPBD stabilisce che tutti gli edifici di nuova costruzione siano edifici a emissioni zero. �

Eur-Lex

L’Italia deve ancora completare il recepimento della direttiva, e quindi continueremo a seguire l’evoluzione normativa. �

Energy

Ma per il mercato immobiliare c’è già una domanda che possiamo iniziare a porci oggi:

SE COMPRO UNA CASA NUOVA NEL 2026, QUANTO È PREPARATA AL MERCATO DEL 2030?

Non basta necessariamente leggere:

A4.

Dobbiamo progressivamente imparare a leggere anche come quella prestazione viene raggiunta e quali caratteristiche tecniche possiede realmente l’edificio.

Ed è ciò che vogliamo aggiungere anche al nostro monitoraggio di Montebelluna.

Prima abbiamo iniziato a chiederci:

quante nuove case arriveranno?

Ora aggiungiamo la seconda domanda:

come saranno costruite?

Perché conoscere il numero delle nuove abitazioni ci aiuta a capire l’offerta futura.

Conoscere anche la loro qualità tecnica può aiutarci a capire quale sarà la vera concorrenza immobiliare di domani.

CasaATreviso

Consulenze immobiliari

IMMOBIL-SAI

Quello che nessuno ti dice sulla casa.

Metodo UR

Prima la persona, poi la casa. Ricordalo.

Fonti: Commissione europea; Direttiva (UE) 2024/1275 – EPBD. Situazione normativa verificata al 1° settembre 2026. �

Energy +1

Commissione europea – Energy Performance of Buildings Directive⁠�

EUR-Lex – Direttiva (UE) 2024/1275⁠�