Ti hanno detto che una casa donata è difficile da vendere? Dal 2026 non è più così semplice.

Ti hanno detto che una casa donata è difficile da vendere? Dal 2026 non è più così semplice.

C'è una frase che per anni ha messo in allarme chi voleva comprare casa:

“Attenzione: questo immobile proviene da una donazione.”

E subito arrivavano le domande.

Posso comprarlo?

La banca mi concederà il mutuo?

Un erede potrebbe chiedermelo indietro?

Riuscirò a rivenderlo?

Per molto tempo queste preoccupazioni hanno avuto una ragione giuridica concreta.

Ma nel 2026 è intervenuta una modifica importante della disciplina.

E per chi compra o vende casa è fondamentale capire cosa è realmente cambiato e cosa, invece, deve continuare a essere verificato.

PERCHÉ LA DONAZIONE CREAVA TANTI PROBLEMI?

Partiamo dall'origine.

Una persona può decidere di donare un immobile, per esempio, a un figlio.

Il problema poteva emergere successivamente, alla morte del donante.

La legge italiana tutela infatti alcuni soggetti — i cosiddetti legittimari — ai quali è riservata una quota dell'eredità.

Se una donazione aveva leso questi diritti, poteva aprirsi un contenzioso successorio.

Ed è qui che nasceva uno dei principali problemi per il mercato immobiliare.

Il donatario poteva aver già venduto la casa a un'altra persona.

Quell'acquirente era un terzo rispetto alla donazione originaria.

Eppure, nel precedente sistema, in determinate condizioni poteva esistere un rischio di restituzione del bene.

È facile capire perché questo preoccupasse:

acquirenti;

notai;

banche;

professionisti;

operatori immobiliari.

COSA È CAMBIATO NEL 2026?

La Legge 2 dicembre 2025, n. 182, entrata in vigore il 18 dicembre 2025, ha modificato profondamente questo meccanismo. Il Notariato ha successivamente chiarito gli effetti della riforma e il relativo regime transitorio.

Il principio centrale è molto importante.

La tutela del legittimario leso viene spostata prevalentemente sul piano economico nei confronti del donatario.

In altre parole, nella nuova disciplina il problema successorio non segue più automaticamente l'immobile nelle mani del terzo acquirente come poteva avvenire nel sistema precedente.

Questo rafforza la posizione di chi compra dal donatario.

E può rendere più semplice anche il finanziamento dell'acquisto.

QUINDI UNA CASA DONATA OGGI È SEMPRE SICURA?

No.

Ed è proprio qui che dobbiamo evitare l'errore opposto.

Prima sarebbe sbagliato dire:

“È donata, lascia perdere.”

Oggi sarebbe altrettanto sbagliato dire:

“La legge è cambiata, quindi non esiste più alcun problema.”

Ogni immobile possiede una propria storia.

Bisogna verificare almeno:

quando è avvenuta la donazione;

quando si è aperta eventualmente la successione;

chi erano o sono i soggetti interessati;

quali atti sono stati compiuti;

quali trascrizioni esistono;

se si applica integralmente la nuova disciplina oppure il regime transitorio.

Ed è materia da verificare con il notaio.

IL PUNTO PIÙ DELICATO: IL REGIME TRANSITORIO

Questa è probabilmente la parte più importante dell'intero articolo.

La riforma non consente di prendere tutte le donazioni del passato e trattarle automaticamente allo stesso modo.

Il legislatore ha previsto una disciplina transitoria.

Il Notariato evidenzia infatti che per determinate situazioni pregresse continuano a essere rilevanti le vecchie regole, in particolare quando, entro i termini previsti dalla riforma, siano già state compiute specifiche iniziative giudiziali o formalità di opposizione.

Quindi davanti a un immobile proveniente da donazione la domanda corretta non è:

“Le donazioni sono sicure oppure no?”

La domanda è:

“QUAL È LA SITUAZIONE GIURIDICA DI QUESTA SPECIFICA DONAZIONE?”

È una differenza enorme.

PERCHÉ QUESTO CAMBIA ANCHE IL MUTUO?

Quando una banca concede un mutuo ipotecario vuole avere una garanzia sull'immobile.

Se esiste il rischio che la proprietà possa essere coinvolta in una successiva azione restitutoria, quella garanzia diventa più problematica.

È uno dei motivi per cui gli immobili provenienti da donazione hanno storicamente incontrato maggiori difficoltà nell'accesso al credito.

La nuova disciplina è stata costruita anche per aumentare la sicurezza della circolazione degli immobili donati.

Ma attenzione ancora una volta.

Non significa:

“Da oggi tutte le banche finanziano qualsiasi immobile donato.”

La concessione del mutuo rimane una decisione della banca.

E la banca continuerà a valutare:

cliente;

immobile;

provenienza;

documentazione;

garanzie;

situazione concreta.

UN PROBLEMA COMMERCIALE PUÒ DIVENTARE PIÙ PICCOLO

Qui arriviamo al mercato.

Immaginiamo un proprietario che possiede una casa ricevuta in donazione.

Per anni potrebbe aver sentito:

“Sarà difficile venderla.”

Oppure:

“Chi compra con mutuo avrà problemi.”

Queste convinzioni possono aver ridotto il numero dei potenziali acquirenti.

La riforma può progressivamente modificare questa percezione.

Non perché la parola donazione diventi irrilevante.

Ma perché:

PROVENIENZA DA DONAZIONE NON SIGNIFICA AUTOMATICAMENTE IMMOBILE INVENDIBILE.

E NON È UN FENOMENO MARGINALE

Secondo i dati del Consiglio Nazionale del Notariato, nel 2025 sono state registrate 216.558 donazioni immobiliari in Italia.

Quindi non stiamo parlando di una situazione rara.

Una quantità significativa di patrimonio immobiliare passa attraverso donazioni familiari.

Ed è proprio per questo che una modifica delle regole sulla circolazione successiva degli immobili può avere conseguenze concrete sul mercato.

FACCIAMO UN ESEMPIO SEMPLICE

Mario dona una casa al figlio Luca.

Qualche anno dopo Luca decide di venderla ad Anna.

Nel vecchio sistema, se dopo la morte di Mario fosse emersa una lesione dei diritti di un legittimario e fossero ricorsi i presupposti previsti dalla legge, anche la posizione del terzo acquirente poteva essere coinvolta attraverso il meccanismo della restituzione.

Questo era il rischio che rendeva l'operazione più delicata.

Con la nuova disciplina il principio cambia:

la tutela del legittimario si concentra sul valore economico nei confronti del donatario, rafforzando la stabilità dell'acquisto del terzo.

Naturalmente questo esempio serve soltanto a spiegare il meccanismo.

La situazione concreta deve sempre essere verificata documentalmente.

COSA DEVE FARE CHI VENDE?

Se la tua casa proviene da donazione, la cosa peggiore è arrivare alla proposta d'acquisto senza aver approfondito prima la situazione.

Meglio recuperare subito:

atto di donazione;

titolo di provenienza;

eventuali atti successivi;

informazioni necessarie alla verifica notarile.

E poi chiedere:

“Questa specifica provenienza presenta oggi problemi per la vendita?”

Non aspettare che sia l'acquirente a scoprirlo quando ha già richiesto il mutuo.

COSA DEVE FARE CHI COMPRA?

Non scartare automaticamente l'immobile.

Ma non ignorare nemmeno la provenienza.

Chiedi:

come è arrivato l'immobile all'attuale proprietario?

Se emerge una donazione:

FALLA VERIFICARE.

Il punto non è avere paura della parola.

Il punto è conoscere la storia giuridica della casa che stai comprando.

COSA DEVE FARE CHI COMPRA CON MUTUO?

Qui serve un passaggio in più.

Oltre alla verifica notarile, è opportuno affrontare la provenienza con la banca prima possibile.

Non quando mancano tre giorni al rogito.

Perché anche con un quadro normativo più favorevole:

la banca mantiene le proprie procedure di valutazione del rischio.

Questo evita una delle situazioni peggiori in una compravendita:

scoprire molto avanti nella trattativa che finanziatore e parti stanno leggendo diversamente la situazione.

IL DOCUMENTO CHE DOBBIAMO GUARDARE PRIMA

Questa riforma ci ricorda una cosa fondamentale.

Quando visitiamo una casa vediamo:

cucina;

camere;

bagni;

giardino;

garage.

Ma esiste una parte dell'immobile che non possiamo fotografare.

LA SUA STORIA GIURIDICA.

Come è diventato proprietario chi oggi vende?

Compravendita?

Successione?

Donazione?

Divisione?

Altro?

Il titolo di provenienza non è un dettaglio burocratico.

È uno dei documenti che raccontano da dove arriva quella proprietà.

NASCE UNA REGOLA SEMPLICE PER CasaATreviso

Nella verifica preliminare degli immobili inseriamo sempre:

PROVENIENZA

☐ Compravendita

☐ Successione

☐ Donazione

☐ Divisione

☐ Altro

Se compare:

☑ DONAZIONE

non scriviamo:

PROBLEMA.

Scriviamo:

VERIFICA NOTARILE.

Questa è la differenza tra allarmare e controllare.

PERCHÉ È METODO UR?

Perché proteggere una persona non significa impedirle di fare qualcosa perché “abbiamo sempre sentito dire che è rischioso”.

E non significa nemmeno tranquillizzarla perché una nuova legge sembra aver risolto tutto.

Significa:

capire il problema reale prima di decidere.

Prima il documento.

Poi la verifica.

Poi la spiegazione.

Infine la scelta.

ATTENZIONE A UN'ALTRA CONFUSIONE

Una casa proveniente da donazione può essere perfettamente commerciabile dal punto di vista successorio e avere contemporaneamente altri problemi.

Per esempio:

difformità urbanistiche;

problemi catastali;

ipoteche;

servitù;

vincoli;

documentazione incompleta.

La riforma delle donazioni non sana nessuno di questi aspetti.

Risolve o modifica un problema specifico.

Non trasforma automaticamente l'immobile in una casa documentalmente perfetta.

IL VERO CAMBIAMENTO PER IL MERCATO

Per anni abbiamo avuto una scorciatoia mentale:

DONAZIONE = RISCHIO.

La nuova disciplina ci obbliga ad abbandonarla.

La lettura corretta diventa:

DONAZIONE → VERIFICA → VALUTAZIONE DEL CASO CONCRETO.

È un cambiamento molto più importante di quanto sembri.

Perché un mercato immobiliare funziona meglio quando una casa non viene penalizzata da un rischio che non esiste realmente nel caso concreto.

E contemporaneamente funziona meglio quando un rischio esistente viene individuato prima di firmare.

CONCLUSIONE

Dal 2026 la disciplina degli immobili provenienti da donazione è cambiata in modo sostanziale.

La nuova normativa rafforza la sicurezza della circolazione immobiliare e sposta principalmente sul piano economico la tutela del legittimario leso, riducendo il rischio restitutorio per il terzo acquirente nelle situazioni alle quali si applica la nuova disciplina.

Ma questo non significa:

“DONAZIONE? NESSUN PROBLEMA.”

Significa qualcosa di molto più professionale:

“DONAZIONE? VERIFICHIAMOLA.”

Per chi vende significa preparare la documentazione prima.

Per chi compra significa non scartare automaticamente l'immobile.

Per chi chiede un mutuo significa coinvolgere tempestivamente banca e notaio.

Per tutti significa smettere di decidere sulla base di una parola.

Perché nel mercato immobiliare spesso non è il problema che immagini a fermare una compravendita.

È il problema che nessuno ha verificato in tempo.

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Nota: contenuto informativo generale. La disciplina delle donazioni e il regime transitorio richiedono la verifica della situazione concreta da parte del notaio; questo articolo non sostituisce consulenza notarile o legale.