Più case in affitto e canoni in calo: il problema è risolto? Non ancora.

Qualcosa nel mercato degli affitti sta finalmente cambiando.

Nel secondo trimestre 2026 l’offerta di abitazioni pubblicizzate in locazione su idealista è aumentata dell’8,2% rispetto al trimestre precedente e del 10,5% rispetto allo stesso periodo del 2025. �

Idealista

Poi è arrivato un secondo segnale.

Ad agosto il canone medio richiesto in Italia è sceso dell’1,7% rispetto a luglio, fermandosi a 14,6 €/m², e per la prima volta il confronto annuale è diventato leggermente negativo: -0,8% rispetto ad agosto 2025. �

Idealista

Sembrerebbe una risposta semplice:

più case disponibili → affitti più bassi.

Ma il mercato immobiliare raramente funziona con equazioni così semplici.

E soprattutto:

IL DATO NAZIONALE NON È MONTEBELLUNA.

PARTIAMO DAL FATTO: L’OFFERTA È DAVVERO AUMENTATA

Il rapporto di idealista del 24 agosto mostra una ripresa abbastanza diffusa dello stock pubblicizzato.

Oltre 60 capoluoghi registrano un aumento dell’offerta.

Alcune città mostrano variazioni molto forti:

Padova +36,5%

Vicenza +31,7%

Milano +16,4%

Roma +11,9% nel trimestre. �

Idealista

Ma lo stesso report avverte implicitamente di un elemento fondamentale: i mercati non si muovono tutti allo stesso modo e, soprattutto nei mercati piccoli, pochi immobili in più o in meno possono produrre grandi variazioni percentuali. �

Idealista

Quindi il primo errore da evitare è dire:

“In Italia aumenta l’offerta, quindi anche a Montebelluna ci sono molte più case in affitto.”

Non lo sappiamo.

Dobbiamo misurarlo.

AD AGOSTO I CANONI HANNO DAVVERO INIZIATO A SCENDERE

Il dato più recente modifica anche una parte del ragionamento che avremmo fatto soltanto poche settimane fa.

Ad agosto, su scala nazionale, i canoni richiesti sono scesi.

Non soltanto sul mese.

Sono passati anche leggermente sotto il livello di un anno prima. �

Idealista

Su 94 capoluoghi monitorati:

53 registrano una diminuzione mensile

38 un aumento

3 rimangono stabili. �

Idealista

Quindi qualcosa sta effettivamente raffreddandosi.

Ma attenzione.

Un mese non costruisce una nuova tendenza strutturale.

Potrebbe essere l’inizio di un riequilibrio.

Potrebbe essere una normale oscillazione.

Servono più osservazioni.

E A TREVISO?

Qui il dato diventa molto più interessante per noi.

Ad agosto 2026, nella città di Treviso, il canone richiesto medio rilevato da idealista è di:

12,5 €/m² al mese

con:

-0,9% rispetto a luglio

ma ancora

+2,7% rispetto ad agosto 2025. �

Idealista

Quindi Treviso scende nell’ultimo mese.

Ma rispetto a un anno prima costa ancora di più.

E questo è esattamente il motivo per cui bisogna guardare più finestre temporali.

PROVINCIA DI TREVISO: ANCORA UN’ALTRA STORIA

Sulla provincia il dato di agosto è:

10,9 €/m² al mese

con:

-1,0% sul mese

-2,1% negli ultimi tre mesi

ma

+1,3% su base annua. �

Idealista

Guardiamo bene cosa significa.

Se osserviamo soltanto agosto diciamo:

“gli affitti stanno scendendo.”

Se osserviamo l’anno diciamo:

“gli affitti sono ancora più alti.”

Entrambe le affermazioni sono corrette.

Ma raccontano momenti diversi.

Ed è per questo che IMMOBIL-SAI non deve limitarsi a pubblicare un numero.

Deve spiegare cosa quel numero significa.

CITTÀ DI TREVISO E PROVINCIA NON SONO NEMMENO LO STESSO MERCATO

Treviso città:

12,5 €/m²

Provincia:

10,9 €/m². �

Idealista +1

Una differenza di 1,6 €/m² al mese.

Su un appartamento teorico di 80 m² significa circa:

128 € al mese.

Oltre:

1.500 € l’anno.

Non è una stima di ciò che pagherà ogni inquilino.

È semplicemente il risultato matematico applicato ai valori medi richiesti del portale.

Serve però a far capire quanto sia sbagliato parlare genericamente di:

“AFFITTI A TREVISO”.

Treviso città.

Provincia.

Conegliano.

Castelfranco.

Montebelluna.

Sono mercati differenti.

ED ECCOCI A MONTEBELLUNA

Per Montebelluna il problema è proprio questo.

Non vogliamo prendere:

10,9 €/m² della provincia

e scrivere:

“questo è il prezzo dell’affitto a Montebelluna.”

Non sarebbe corretto.

Un dato provinciale è una media costruita su mercati differenti.

Può darci contesto.

Non ci dà la risposta locale.

Per sapere realmente cosa accade a Montebelluna dobbiamo osservare direttamente:

gli immobili disponibili;

le nuove pubblicazioni;

le uscite dal mercato;

le tipologie;

i canoni richiesti;

i metri quadrati;

la durata degli annunci.

PIÙ OFFERTA NON SIGNIFICA NECESSARIAMENTE PIÙ SCELTA

Immaginiamo che a Montebelluna passiamo da:

20 immobili in affitto

a

25 immobili.

Formalmente:

l’offerta è aumentata del 25%.

Grande risultato?

Dipende.

Supponiamo che i cinque immobili aggiuntivi siano:

due grandi ville da 2.500 € al mese;

due appartamenti temporanei;

un monolocale.

E la domanda più forte sia invece composta da famiglie che cercano:

due o tre camere tra 700 e 1.000 € al mese.

Per quelle famiglie:

L’OFFERTA NON È AUMENTATA AFFATTO.

Sono aumentati gli annunci.

Non le alternative.

DISPONIBILITÀ E ACCESSIBILITÀ SONO DUE COSE DIVERSE

Questo è il punto centrale.

Possiamo avere molte abitazioni disponibili.

Ma se costano troppo rispetto a ciò che le famiglie riescono a sostenere, rimane un problema abitativo.

Quindi dobbiamo distinguere:

DISPONIBILITÀ

Quante abitazioni vengono offerte?

da

ACCESSIBILITÀ

Quante persone possono realisticamente permettersi quelle abitazioni?

Sono due indicatori completamente differenti.

ANCHE IL CANONE MEDIO PUÒ INGANNARE

Immaginiamo un mercato piccolo.

Mese 1:

dieci appartamenti da circa 800 €.

Mese 2:

spariscono tre appartamenti economici e arrivano due immobili nuovi da 1.200 €.

Il canone medio può salire.

Ma non necessariamente significa che lo stesso appartamento sia diventato più caro.

È cambiata anche la composizione dell’offerta.

Lo stesso può accadere al contrario.

Entrano molti piccoli appartamenti.

La media €/m² può muoversi.

Per questo i dati dei portali devono essere letti con attenzione.

E SOPRATTUTTO: STIAMO PARLANDO DI CANONI RICHIESTI

Questo va scritto chiaramente.

I dati di idealista utilizzati in questo articolo descrivono i prezzi richiesti negli annunci presenti sul portale.

Non rappresentano automaticamente:

i canoni realmente sottoscritti nei contratti.

Un appartamento può essere pubblicizzato a 900 €.

Il contratto potrebbe poi essere firmato a:

900 €;

870 €;

850 €;

oppure l’annuncio può semplicemente essere ritirato.

Noi, guardando il portale, non possiamo sapere automaticamente quale scenario si sia verificato.

NEMMENO UN ANNUNCIO CHE SCOMPARE SIGNIFICA “AFFITTATO”

Questa sarà una regola fondamentale del nostro Radar.

Un immobile può sparire perché:

è stato affittato;

il proprietario ha cambiato idea;

è stato ritirato;

è stato pubblicato altrove;

l’annuncio è scaduto;

è cambiata la modalità di utilizzo.

Quindi nel nostro Osservatorio scriveremo:

ANNUNCIO RIMOSSO

non:

IMMOBILE AFFITTATO

finché non abbiamo elementi per saperlo.

Questa distinzione sembra piccola.

Ma è la differenza tra analisi e supposizione.

NASCE IL RADAR AFFITTI MONTEBELLUNA

Il punto non è avere domani mattina una statistica perfetta.

Il punto è iniziare una serie storica.

Ogni mese vogliamo provare a fotografare:

STOCK

Quanti immobili risultano disponibili?

NUOVI INGRESSI

Quanti compaiono rispetto alla rilevazione precedente?

USCITE

Quanti annunci non risultano più presenti?

CANONE

Qual è la richiesta?

€/M²

Quanto viene richiesto in rapporto alla superficie?

PERMANENZA

Da quanto tempo l’immobile è pubblicizzato?

TIPOLOGIA

Bilocale?

Due camere?

Tre camere?

Casa indipendente?

ARREDATO / NON ARREDATO

NUOVO / RECENTE / USATO

Poi ripetiamo la fotografia.

Mese dopo mese.

ALL’INIZIO NON SARÀ ANCORA “IL DATO CasaATreviso”

Questo è importante.

Se oggi osserviamo 25 annunci non possiamo dire:

“Secondo l’Osservatorio CasaATreviso il mercato degli affitti vale X.”

Avremmo una fotografia.

Non una serie storica.

Dopo:

tre mesi;

sei mesi;

dodici mesi,

potremo invece iniziare a vedere:

entrate;

uscite;

stagionalità;

fasce di prezzo;

tipologie che rimangono più a lungo;

tipologie che scompaiono rapidamente.

Ed è lì che nasce veramente un dato nostro.

COSA POTREMMO SCOPRIRE?

Per esempio:

molti trilocali ma pochissimi tre camere.

Oppure:

molti appartamenti sopra 1.000 € e pochissimi sotto gli 800 €.

Oppure ancora:

un’offerta apparentemente ampia che però cambia pochissimo perché gli stessi annunci rimangono online per mesi.

O il contrario:

uno stock molto piccolo ma con forte rotazione.

Sono quattro mercati completamente differenti.

IL TEMPO DI PERMANENZA PUÒ RACCONTARCI MOLTO

Supponiamo che un appartamento da 800 € sparisca regolarmente dopo pochi giorni.

E uno da 1.050 € rimanga online per tre mesi.

Non possiamo dire con certezza che il primo sia stato affittato.

Ma se lo stesso comportamento si ripete su molti immobili e per molti mesi, iniziamo a vedere un segnale.

La fascia intorno agli 800 € potrebbe avere una domanda più rapida.

A quel punto possiamo approfondire.

Non con una conclusione affrettata.

Con un’ipotesi supportata dai dati.

QUESTO INTERESSA ANCHE CHI VUOLE COMPRARE CASA

Perché il mercato degli affitti non è separato dal mercato delle vendite.

Una persona che oggi paga:

900 € al mese

può iniziare a chiedersi:

“quanto mi costerebbe invece un mutuo?”

Ma questo confronto va fatto bene.

Non basta:

900 € affitto contro 900 € rata.

Comprare comporta:

anticipo;

imposte;

notaio;

manutenzioni;

condominio;

eventuali lavori;

assicurazioni;

costi finanziari.

Affittare comporta invece:

canone;

deposito;

spese;

minor stabilità;

ma anche maggiore flessibilità.

Sono due progetti abitativi diversi.

E INTERESSA ANCHE IL PROPRIETARIO

Un proprietario che deve mettere una casa in locazione dovrebbe conoscere:

quanta offerta simile esiste;

a quali condizioni;

quanto tempo rimane sul mercato;

quali caratteristiche vengono richieste.

Non basta pensare:

“Il vicino chiede 1.000 €, quindi anch’io chiedo 1.000 €.”

Magari il vicino ha:

garage;

arredamento nuovo;

due bagni;

classe energetica migliore;

spese condominiali più basse.

Oppure semplicemente il suo appartamento è pubblicizzato da otto mesi.

Prezzo richiesto non significa prezzo ottenuto.

IL SEGNALE DI AGOSTO È POSITIVO?

Può esserlo.

In Italia torna offerta.

I canoni medi richiesti ad agosto mostrano una flessione.

Treviso città scende dello 0,9% sul mese.

La provincia dell’1,0%. �

Idealista +2

Ma non possiamo ancora scrivere:

“EMERGENZA AFFITTI FINITA.”

Treviso città rimane comunque +2,7% rispetto a un anno prima.

La provincia +1,3%. �

Idealista +1

Quindi il dato ci dice:

qualcosa si sta muovendo.

Non:

il problema è risolto.

IL VERO TEST SARÀ MONTEBELLUNA

Da questo momento la domanda interessante non è più:

“Quanto aumentano gli affitti in Italia?”

È:

“CHE COSA STA SUCCEDENDO QUI?”

Quante case ci sono?

Quali?

Quanto costano?

Quanto rimangono disponibili?

Quali fasce spariscono più rapidamente?

Quali restano ferme?

E soprattutto:

CHI STA TROVANDO CASA E CHI NO?

Questa è la parte che nessuna media nazionale può raccontarci.

CONCLUSIONE

Il mercato nazionale degli affitti sta mandando un segnale nuovo.

Nel secondo trimestre l’offerta pubblicizzata è aumentata dell’8,2% sul trimestre e del 10,5% sull’anno. �

Idealista

Ad agosto i canoni richiesti nazionali sono scesi dell’1,7% sul mese e dello 0,8% rispetto a un anno prima. �

Idealista

A Treviso città siamo a 12,5 €/m², in calo dello 0,9% nell’ultimo mese ma ancora +2,7% sull’anno.

Nella provincia siamo a 10,9 €/m², -1,0% sul mese e +1,3% sull’anno. �

Idealista +1

Quindi sì:

qualcosa sta cambiando.

Ma non basta per rispondere alla domanda che interessa davvero a una famiglia di Montebelluna:

“RIESCO A TROVARE LA CASA CHE MI SERVE A UN CANONE CHE POSSO SOSTENERE?”

Per rispondere non basta una media nazionale.

Non basta nemmeno la media provinciale.

Servono:

stock;

tipologie;

prezzi;

tempi;

movimenti.

E soprattutto serve seguirli nel tempo.

È per questo che il Radar Affitti Montebelluna non deve dirci soltanto:

quanto costa affittare.

Deve aiutarci a capire anche:

QUANTO È DIFFICILE TROVARE QUALCOSA DA AFFITTARE.

Sono due domande diverse.

Ed è proprio nella distanza tra queste due domande che potrebbe nascondersi la parte più interessante del mercato.

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Fonti: idealista/data e Ufficio Studi idealista. I valori riportati rappresentano canoni richiesti negli annunci e non necessariamente canoni effettivamente sottoscritti. Da luglio 2026 idealista segnala inoltre un aggiornamento della propria metodologia per le serie territoriali; i confronti vanno quindi letti con la dovuta cautela.