Quando cambia il lavoro in un territorio, cambia anche il mercato delle case?

Quando cambia il lavoro in un territorio, cambia anche il mercato delle case?

A Susegana è successo qualcosa che apparentemente non riguarda il mercato immobiliare.

Electrolux ha presentato un piano di riorganizzazione che prevede 1.450 esuberi in Italia, di cui 420 nello stabilimento di Susegana: 240 operai e 180 impiegati. Secondo Rai TGR Veneto, si aggiunge il mancato rinnovo previsto di 135 contratti precari.

È innanzitutto una notizia che riguarda lavoratori e famiglie.

E proprio per questo va trattata con rispetto, senza trasformarla in un titolo allarmistico sui prezzi delle case.

Non sappiamo se questa situazione farà diminuire il valore degli immobili a Susegana.

E non sarebbe corretto affermarlo.

Ma la notizia ci costringe a porci una domanda molto più interessante:

CHE COSA SUCCEDE AL MERCATO DELLE CASE QUANDO CAMBIA L'ECONOMIA DEL TERRITORIO?

UNA CASA NON VIENE COMPRATA DA UN GRAFICO

Quando analizziamo il mercato immobiliare guardiamo continuamente:

prezzi;

numero di annunci;

compravendite;

mutui;

nuove costruzioni;

tempi di vendita.

Sono dati fondamentali.

Ma dietro ogni compravendita esiste una persona.

E quella persona normalmente compra casa attraverso:

reddito;

risparmi;

lavoro;

credito;

aspettative sul proprio futuro.

Quindi un territorio potrebbe avere case disponibili.

Potrebbe avere prezzi apparentemente sostenibili.

Potrebbe perfino avere banche disponibili a finanziare.

Ma se le famiglie diventano più incerte sul proprio futuro economico, può cambiare la loro disponibilità a prendere una decisione importante.

IL LAVORO NON DETERMINA AUTOMATICAMENTE IL PREZZO DELLE CASE

Questa distinzione è fondamentale.

Non possiamo costruire una formula del tipo:

400 posti di lavoro persi = case -5%.

Non funziona così.

Un mercato immobiliare è influenzato contemporaneamente da:

offerta;

domanda;

credito;

redditi;

demografia;

nuove costruzioni;

mobilità;

qualità degli immobili;

affitti;

aspettative;

investimenti;

caratteristiche specifiche della zona.

Una variazione occupazionale è una variabile.

Non è automaticamente la causa di una variazione dei prezzi.

MA PUÒ CAMBIARE LA DOMANDA PRIMA CHE CAMBINO I PREZZI

Questo è il punto che vogliamo iniziare a osservare.

Immaginiamo una famiglia che stava pensando di comprare casa.

Ha:

50.000 euro disponibili;

due stipendi;

una rata sostenibile;

un progetto chiaro.

Se uno dei due redditi diventa improvvisamente incerto, cosa succede?

La casa che desiderava potrebbe essere ancora lì.

Il prezzo potrebbe essere identico.

Il tasso del mutuo potrebbe essere identico.

Ma è cambiata la famiglia.

Potrebbe decidere di:

aspettare;

ridurre il budget;

cercare una casa più economica;

rinviare i lavori;

rimanere in affitto;

non cambiare abitazione.

Il mercato immobiliare potrebbe quindi iniziare a cambiare nella domanda prima ancora che lo vediamo nei prezzi.

QUESTO VALE ANCHE AL CONTRARIO

Immaginiamo invece che in un territorio arrivi una nuova grande azienda.

Crea centinaia di posti di lavoro.

Arrivano lavoratori.

Aumentano alcuni redditi.

Cresce la richiesta di affitti.

Alcune persone decidono di stabilirsi.

Potrebbe aumentare la domanda abitativa.

Anche qui:

non significa automaticamente che le case aumenteranno del 10%.

Significa che è cambiata una delle forze che alimentano il mercato.

SUSEGANA NON È UN'ISOLA

Lo stabilimento Electrolux non riguarda soltanto chi abita nel Comune di Susegana.

Un lavoratore può abitare a:

Conegliano;

Santa Lucia di Piave;

Nervesa della Battaglia;

Spresiano;

Pieve di Soligo;

Montebelluna;

oppure in altri Comuni della provincia.

Attorno a una grande realtà produttiva esistono inoltre:

fornitori;

artigiani;

trasporti;

servizi;

ristorazione;

professionisti;

altre imprese.

Questo significa che un grande cambiamento industriale può avere un'area economica più ampia del semplice confine comunale.

Ma anche qui dobbiamo fermarci prima della conclusione facile.

AREA ECONOMICA COINVOLTA ≠ MERCATO IMMOBILIARE GIÀ CAMBIATO.

Per sapere se cambia davvero dobbiamo misurarlo.

FINORA ABBIAMO GUARDATO SOPRATTUTTO LE CASE

Nel nostro Osservatorio CasaATreviso abbiamo iniziato a costruire diversi livelli.

Stiamo osservando:

nuove costruzioni;

offerta che potrebbe arrivare;

offerta realmente disponibile;

affitti;

infrastrutture;

trasformazioni del territorio.

Ora manca un pezzo.

LE PERSONE CHE QUELLE CASE DOVREBBERO COMPRARLE.

Perché possiamo sapere perfettamente che nei prossimi due anni arriveranno nuove abitazioni.

Ma poi dobbiamo porci una seconda domanda:

CHI LE ASSORBIRÀ?

Ed è qui che economia e immobiliare si incontrano.

NASCE IL RADAR ECONOMIA LOCALE CasaATreviso

Non vogliamo trasformarci in un centro studi economico nazionale.

Ci interessa una cosa molto più precisa:

CAPIRE CHE COSA STA SUCCEDENDO NELL'ECONOMIA DEL NOSTRO TERRITORIO CHE POTREBBE CAMBIARE LA DOMANDA DI CASA.

Il Radar dovrebbe osservare pochi elementi, ma con continuità.

1. GRANDI DATORI DI LAVORO

Nuovi stabilimenti.

Ampliamenti.

Assunzioni significative.

Riduzioni di personale.

Ristrutturazioni aziendali.

Non per commentare le aziende.

Per comprendere eventuali cambiamenti nella base occupazionale locale.

2. OCCUPAZIONE

Quante persone lavorano?

Quali professionalità vengono richieste?

Dove esiste carenza di personale?

Dove invece emergono difficoltà?

Perché non conta soltanto il numero di residenti.

Conta anche:

QUANTE PERSONE HANNO LA CAPACITÀ E LA SICUREZZA ECONOMICA PER PRENDERE UNA DECISIONE IMMOBILIARE.

3. NUOVI INVESTIMENTI

Una nuova area produttiva.

Un ampliamento importante.

Un'impresa che arriva.

Un'infrastruttura che rende un'area più accessibile.

Sono segnali che possono modificare l'attrattività economica di una zona.

Non necessariamente domani.

Magari tra tre o cinque anni.

4. CREDITO

Una famiglia può avere un buon reddito.

Ma se il credito diventa più costoso o più difficile da ottenere, la capacità di acquisto può diminuire.

Per questo:

REDDITO + CREDITO

devono essere letti insieme.

Una casa da 250.000 euro non costa soltanto 250.000 euro.

Per chi utilizza un mutuo conta anche quanto costa finanziare quella cifra.

5. AFFITTI

Qui il collegamento diventa ancora più interessante.

Se un'azienda assume molti lavoratori provenienti da altre zone, il primo effetto immobiliare potrebbe non comparire nelle compravendite.

Potrebbe comparire negli:

AFFITTI.

Una persona che arriva per lavorare può inizialmente cercare una locazione.

Soltanto successivamente potrebbe acquistare.

Quindi il Radar Economia Locale dovrà dialogare con il nostro Radar Affitti.

6. NUOVE COSTRUZIONI

E arriviamo al punto centrale.

Supponiamo, solo come esempio teorico, che un territorio abbia:

100 nuove abitazioni in arrivo.

Guardare soltanto quel numero non basta.

Dobbiamo sapere:

quante case vengono già offerte;

quante vengono vendute ogni anno;

quante famiglie arrivano;

quante se ne vanno;

come stanno cambiando lavoro e redditi.

Solo allora possiamo iniziare a chiederci:

IL TERRITORIO È IN GRADO DI ASSORBIRE QUELLA NUOVA OFFERTA?

Questa è una domanda immobiliare molto più importante del semplice:

“stanno costruendo tanto”.

NON VOGLIAMO PREVEDERE IL FUTURO

Questo è fondamentale.

Se domani registriamo:

una crisi aziendale;

un nuovo investimento;

100 assunzioni;

50 licenziamenti,

non pubblicheremo immediatamente:

“I PREZZI SALIRANNO.”

oppure:

“I PREZZI SCENDERANNO.”

Quello sarebbe trasformare un dato in una previsione senza prove sufficienti.

Il nostro metodo deve essere:

FATTO → POSSIBILE EFFETTO → VERIFICA NEI DATI IMMOBILIARI.

FACCIAMO UN ESEMPIO

Immaginiamo che in un'area vengano annunciati 500 nuovi posti di lavoro.

FATTO:

500 nuovi posti.

IPOTESI:

potrebbe aumentare la domanda abitativa.

VERIFICA:

nei mesi successivi osserviamo:

richieste di affitto;

stock disponibile;

tempi di permanenza;

compravendite;

prezzi;

nuove costruzioni.

Se questi indicatori cambiano insieme, iniziamo ad avere evidenza.

Se non cambiano:

l'ipotesi non è confermata.

Questo è il modo in cui vogliamo costruire l'Osservatorio.

E PER CHI VENDE CASA?

Un proprietario tende naturalmente a guardare il proprio immobile.

Ma il suo potenziale acquirente vive dentro un'economia.

Se in una zona cresce:

occupazione;

reddito;

attrattività;

investimento,

potrebbe aumentare la platea di persone interessate.

Se invece cresce l'incertezza, alcune fasce della domanda potrebbero diventare più prudenti.

Questo non significa automaticamente abbassare il prezzo.

Significa capire:

CHI È OGGI IL POSSIBILE COMPRATORE DELLA TUA CASA?

E PER CHI COMPRA?

Vale il ragionamento opposto.

Quando scegli una casa non stai acquistando soltanto:

quattro muri;

un giardino;

un garage.

Stai scegliendo anche un territorio.

Può essere utile sapere:

quali aziende stanno investendo;

quali servizi stanno arrivando;

come cambia la mobilità;

quali infrastrutture vengono realizzate;

quale popolazione vive e lavora nell'area.

Non perché dobbiamo trasformare una casa in un investimento finanziario.

Ma perché:

IL TERRITORIO FA PARTE DELLA CASA.

MONTEBELLUNA DEVE ESSERE LETTA COSÌ

Questo è il vero obiettivo.

Non vogliamo prendere il caso Electrolux e trasformarlo in:

“previsione immobiliare Susegana”.

Vogliamo utilizzare quella notizia per migliorare il modo in cui leggiamo Montebelluna e la provincia di Treviso.

Per Montebelluna dovremo iniziare a incrociare:

OFFERTA ATTUALE

NUOVE CASE IN ARRIVO

AFFITTI

TRANSAZIONI

TEMPI DI ASSORBIMENTO

PREZZI

DEMOGRAFIA

INFRASTRUTTURE

e da oggi anche:

ECONOMIA E LAVORO.

IL DATO PIÙ INTERESSANTE POTREBBE NON ESSERE IL PREZZO

Immaginiamo che per dodici mesi il prezzo medio rimanga praticamente stabile.

Potremmo concludere:

“non è successo niente”.

Ma magari nello stesso periodo:

le richieste diminuiscono;

gli acquirenti riducono il budget;

aumentano i tempi decisionali;

cresce la richiesta di affitti;

le case più costose rallentano;

quelle più economiche continuano a muoversi.

Il prezzo medio potrebbe nascondere tutto questo.

Per questo dobbiamo guardare più indicatori insieme.

UNA CRISI AZIENDALE NON È UN CONTENUTO COMMERCIALE

Va detto chiaramente.

Dietro la parola:

ESUBERI

ci sono persone e famiglie.

Quindi CasaATreviso non utilizzerà mai una difficoltà occupazionale per creare allarmismo immobiliare.

Il dato ci serve per capire il territorio.

Non per sfruttare la preoccupazione.

Questa distinzione fa parte del nostro modo di lavorare.

CONCLUSIONE

Il piano Electrolux prevede 420 esuberi nello stabilimento di Susegana, all'interno di una riorganizzazione nazionale più ampia.

Oggi non sappiamo quale effetto, se mai ce ne sarà uno misurabile, questa situazione produrrà sul mercato immobiliare locale.

E quindi non lo inventiamo.

Ma sappiamo una cosa.

IL MERCATO IMMOBILIARE NON È FATTO SOLTANTO DI CASE.

È fatto anche delle persone che devono:

comprarle;

affittarle;

finanziarle;

ristrutturarle;

abitarle.

E quelle persone vivono di:

lavoro;

reddito;

risparmio;

credito;

aspettative.

Per questo il prossimo passo del nostro Osservatorio sarà aggiungere un nuovo livello:

RADAR ECONOMIA LOCALE CasaATreviso

Non per prevedere se una casa salirà o scenderà.

Ma per capire qualcosa di molto più importante:

QUANTO È FORTE LA DOMANDA CHE DOVRÀ ASSORBIRE LE CASE DEL NOSTRO TERRITORIO?

Perché sapere quante abitazioni arriveranno è soltanto metà della domanda.

L'altra metà è:

CHI POTRÀ COMPRARLE?

CasaATreviso

Consulenze immobiliari

IMMOBIL-SAI

Quello che nessuno ti dice sulla casa.

Metodo UR

Prima la persona, poi la casa. Ricordalo.

Nota metodologica: l'annuncio occupazionale Electrolux è un fatto; i possibili effetti immobiliari descritti nell'articolo sono ipotesi economiche da verificare attraverso dati locali successivi. Non viene attribuita alcuna variazione dei prezzi immobiliari alla riorganizzazione aziendale in assenza di evidenze.