A Treviso l’affitto del nuovo costa meno dell’usato. Com’è possibile?
Quello che nessuno ti dice sulla casa.
Siamo abituati a un ragionamento apparentemente logico: una casa nuova dovrebbe costare più di una casa usata.
In vendita, molto spesso, è proprio così.
Ma quando guardiamo gli affitti emerge un dato interessante proprio vicino a noi.
Secondo una recente analisi di Immobiliare.it Insights, Treviso è l’unica tra le città analizzate nella quale il canone medio richiesto per il nuovo risulta inferiore a quello dell’esistente: circa 12 euro al metro quadrato contro 12,7 euro al metro quadrato.
Come può una casa nuova costare meno di una usata?
La risposta è importante, perché ci insegna qualcosa che vale ben oltre gli affitti.
Un dato corretto può essere interpretato nel modo sbagliato
La prima reazione potrebbe essere:
“Allora a Treviso conviene affittare una casa nuova.”
Ma il dato non dice questo.
Ci dice soltanto che, all’interno del campione e dell’offerta analizzata, il canone medio richiesto delle abitazioni classificate come nuove risulta inferiore a quello delle abitazioni esistenti.
Non sappiamo ancora se stiamo confrontando immobili della stessa dimensione, nello stesso quartiere, con la stessa dotazione, lo stesso arredamento o la stessa disponibilità.
Ed è proprio qui che nasce il problema delle medie immobiliari.
MEDIA CORRETTA ≠ CONFRONTO CORRETTO TRA DUE CASE.
Immaginiamo due appartamenti
Il primo è nuovo.
Si trova in una zona periferica, misura 70 metri quadrati ed è inserito in un edificio recente.
Il secondo ha vent’anni.
È più centrale, arredato, vicino ai servizi e magari ha caratteristiche particolarmente richieste dagli inquilini.
È perfettamente possibile che il secondo venga proposto a un canone superiore.
Non perché l’usato “valga più del nuovo” in generale.
Ma perché le due case non sono uguali.
Zona, dimensione, arredamento, terrazzo, garage, efficienza energetica, qualità dell’edificio e quantità di immobili concorrenti possono modificare completamente il risultato.
C’è poi un altro elemento: quante case stiamo confrontando?
Questo è uno dei punti che spesso vengono dimenticati quando leggiamo una statistica immobiliare.
Se sul mercato esistono molti immobili usati e pochissime abitazioni nuove disponibili in locazione, il dato medio del nuovo viene costruito su un mercato molto più piccolo.
Bastano quindi caratteristiche differenti degli immobili presenti in quel momento per produrre risultati apparentemente sorprendenti.
Per questo prima di utilizzare una media dovremmo sempre domandarci:
quanti immobili ci sono dietro quel numero?
E soprattutto:
quali immobili?
In vendita succede qualcosa di molto diverso
La stessa analisi mostra infatti che, guardando il mercato della compravendita, il nuovo mantiene mediamente un prezzo significativamente superiore all'esistente.
A livello nazionale, nello studio considerato, il nuovo si colloca intorno a 3.174 euro al metro quadrato, mentre l'esistente è intorno a 2.081 euro al metro quadrato.
Anche l'evoluzione degli ultimi anni è differente: dal 2021 il prezzo richiesto del nuovo è cresciuto molto più rapidamente rispetto all'esistente.
Questo rende ancora più interessante il caso degli affitti di Treviso.
Lo stesso mercato può comportarsi in maniera diversa quando passiamo dalla vendita alla locazione.
E Montebelluna?
Qui bisogna essere molto chiari.
Il dato riguarda Treviso.
Non possiamo prendere 12 euro e 12,7 euro al metro quadrato e applicarli a Montebelluna.
Sarebbe esattamente l'errore che vogliamo evitare.
Montebelluna ha un mercato differente, una diversa disponibilità di immobili, quartieri differenti e una propria composizione della domanda.
La notizia di Treviso, però, ci dà un'idea interessante.
Invece di supporre che a Montebelluna il nuovo debba necessariamente essere affittato più caro dell'usato, possiamo iniziare a misurarlo.
È qui che serve un Osservatorio locale
Con il Centro Studi CasaATreviso stiamo costruendo progressivamente una lettura sempre più precisa del mercato immobiliare locale.
E questo dato suggerisce un altro elemento da osservare.
Non soltanto:
PREZZO MEDIO DELLE CASE.
Ma separatamente:
NUOVO IN VENDITA
USATO IN VENDITA
NUOVO IN AFFITTO
USATO IN AFFITTO
Poi possiamo aggiungere dimensione, zona, condizioni dell'immobile e tempo di permanenza sul mercato.
Solo così iniziamo a capire cosa sta realmente succedendo.
Perché questo interessa anche chi deve affittare una casa
Immaginiamo un proprietario con un appartamento di venticinque anni.
Legge che gli affitti a Treviso sono arrivati a una determinata cifra al metro quadrato.
Prende quella cifra, la moltiplica per la superficie della propria casa e decide il canone.
Il calcolo matematico è facilissimo.
Il problema è capire se quella media rappresenta davvero quell'immobile.
Un appartamento ristrutturato non è uguale a uno da aggiornare.
Un immobile arredato non è uguale a uno vuoto.
Un piano terra non è necessariamente confrontabile con un attico.
E un appartamento a Treviso non diventa automaticamente il riferimento corretto per un appartamento a Montebelluna.
E interessa anche chi cerca casa
Lo stesso vale per l'inquilino.
Dire:
“Il nuovo costa meno dell'usato”
sarebbe una conclusione troppo semplice.
Bisogna vedere quali abitazioni sono realmente disponibili, dove si trovano, quanto sono grandi, quali spese condominiali hanno e quali caratteristiche offrono.
Il prezzo mensile rimane fondamentale.
Ma deve essere inserito dentro la casa reale.
Il dato non è il problema. Il problema è come lo usiamo.
Le statistiche immobiliari sono preziose.
Ci permettono di vedere tendenze che osservando una singola casa non potremmo vedere.
Ma diventano pericolose quando una media generale viene trasformata direttamente nel valore o nel canone di un singolo immobile.
Il dato deve essere il punto di partenza dell'analisi.
Non la conclusione.
La domanda giusta
Quindi, davanti a un dato sorprendente come quello di Treviso, non dovremmo chiederci soltanto:
“Com'è possibile che il nuovo costi meno dell'usato?”
Dovremmo fare una seconda domanda:
“Quali immobili stanno costruendo quella media?”
Perché due numeri possono sembrare raccontare una cosa molto semplice.
Ma dietro quei numeri ci sono case diverse, zone diverse, proprietari diversi e persone con esigenze diverse.
Ed è proprio per questo che nel mercato immobiliare una media può descrivere perfettamente il mercato senza descrivere perfettamente la tua casa.
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Quello che nessuno ti dice sulla casa.
Metodo UR. Prima la persona. Poi la casa. Ricordalo.
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