CERCHI CASA. MA QUANTA CASA PUOI DAVVERO PERMETTERTI?

CERCHI CASA. MA QUANTA CASA PUOI DAVVERO PERMETTERTI?

IMMOBIL-SAI

Quello che nessuno ti dice sulla casa.

Cerchi casa.

Hai trovato immobili da 180.000, 220.000 o 250.000 euro.

Ma forse la prima domanda non dovrebbe essere:

“Quanto costano le case?”

Dovrebbe essere:

“Quanta casa posso davvero permettermi?”

Perché avere bisogno di una casa e riuscire economicamente ad accedere al mercato sono due cose completamente diverse.

BISOGNO DI CASA ≠ CAPACITÀ DI ACCESSO AL MERCATO

Il tema sta diventando sempre più importante anche in Veneto.

Nel calendario regionale dei programmi FESR è prevista una misura dedicata all’housing sociale, rivolta anche a persone e nuclei familiari che, per condizioni economiche o sociali, non riescono ad accedere all’abitazione alle normali condizioni di mercato.

Questo è un segnale interessante.

Ma attenzione.

Non significa che possiamo prendere un dato regionale e dire automaticamente:

“A Montebelluna le famiglie non riescono più a comprare casa.”

Per affermarlo servirebbero dati locali adeguati.

Possiamo però iniziare a porci una domanda molto più seria:

COME SI MISURA DAVVERO L’ACCESSIBILITÀ DI UNA CASA?

IL PREZZO È SOLTANTO IL PRIMO NUMERO

Immagina una casa proposta a 200.000 euro.

Sembra semplice.

La domanda potrebbe essere:

“Posso permettermi 200.000 euro?”

Ma l’operazione reale è più complessa.

Quanto capitale hai disponibile?

Quanto devi finanziare?

Quale rata puoi sostenere?

Per quanti anni?

Quali sono i costi iniziali dell’acquisto?

Ci sono lavori da fare?

Quanto costa mantenere quella casa?

Il prezzo dell’immobile è quindi soltanto uno degli elementi.

Una casa da 180.000 euro che necessita di importanti lavori potrebbe richiedere un impegno economico complessivo superiore a quello di un immobile più costoso ma già adeguato alle esigenze dell’acquirente.

PREZZO DELLA CASA ≠ CAPACITÀ DI COMPRARLA

Facciamo un esempio puramente illustrativo.

Due famiglie guardano la stessa casa da 220.000 euro.

La prima dispone di un capitale iniziale importante e necessita di un finanziamento relativamente contenuto.

La seconda deve finanziare una quota molto maggiore dell’operazione.

La casa è identica.

Il prezzo è identico.

Ma l’accessibilità economica non lo è.

Entrano in gioco reddito, capitale disponibile, durata del finanziamento, condizioni bancarie e sostenibilità della rata.

La valutazione del credito naturalmente spetta alla banca o all’intermediario autorizzato.

CasaATreviso non decide quanto una persona può ottenere di mutuo.

Ma può fare una cosa molto importante prima ancora della ricerca:

evitare di confondere il budget dichiarato con il prezzo massimo dell’immobile.

ANCHE L’ANTICIPO CONTA

Quando diciamo:

“Posso comprare una casa da 200.000 euro”

spesso stiamo pensando soltanto al prezzo.

Ma acquistare un immobile può richiedere disponibilità economiche iniziali che non coincidono con la rata futura.

Bisogna considerare, secondo il singolo caso, imposte, notaio, eventuali professionisti, verifiche, costi finanziari iniziali e possibili lavori.

Non tutte queste voci sono uguali per ogni operazione.

Ed è proprio per questo che devono essere individuate prima.

Perché una persona potrebbe avere un reddito sufficiente per sostenere una determinata rata ma non avere la liquidità necessaria per completare l’intera operazione.

E può accadere anche il contrario.

COMPRARE NON È L’UNICO PROBLEMA

Lo stesso principio vale nell’affitto.

Leggere:

“Canone 900 euro al mese”

non racconta tutta la situazione.

Ci possono essere:

spese condominiali,

riscaldamento,

energia,

assicurazioni,

manutenzioni,

trasporti.

Una casa apparentemente più economica può generare un costo mensile complessivo maggiore.

Per questo il vero confronto non dovrebbe fermarsi a:

PREZZO DI ACQUISTO

oppure

CANONE DI AFFITTO.

Dovrebbe progressivamente arrivare a:

COSTO REALE DELL’ABITARE.

È QUI CHE UN OSSERVATORIO LOCALE DIVENTA INTERESSANTE

Se vogliamo capire davvero il mercato immobiliare di Montebelluna non basta sapere a quanto vengono pubblicizzate le case.

Dobbiamo progressivamente osservare anche se quelle case sono economicamente raggiungibili dalle persone che vorrebbero abitarle.

Questo richiede dati seri.

Prezzi.

Canoni.

Redditi.

Costo del credito.

Offerta disponibile.

Non dobbiamo inventare oggi un numero sull’accessibilità di Montebelluna che non possediamo.

Dobbiamo iniziare a costruirlo.

È una differenza fondamentale.

UN PREZZO MEDIO NON BASTA

Supponiamo che domani qualcuno dica:

“A Montebelluna il prezzo medio è X euro al metro quadrato.”

È un’informazione.

Ma non risponde ancora alla domanda:

“Le persone possono permetterselo?”

Per rispondere servono altre informazioni.

Quanto guadagnano le famiglie?

Quanto capitale hanno?

Quanto costa finanziarsi?

Quali immobili sono realmente disponibili?

Qual è il canone richiesto per un’alternativa in affitto?

È dall’incrocio di queste informazioni che cominciamo a vedere il mercato reale.

NON CERCARE PRIMA LA CASA. COSTRUISCI PRIMA IL PERIMETRO.

Per chi deve comprare, il principio operativo può diventare molto semplice.

Prima:

CAPITALE DISPONIBILE.

Poi:

VERIFICA DELLA CAPACITÀ FINANZIARIA CON IL SOGGETTO COMPETENTE.

Poi:

COSTI DELL’OPERAZIONE.

Poi:

EVENTUALI LAVORI.

Solo a quel punto emerge il vero perimetro entro cui cercare.

Questo non significa scegliere la casa utilizzando soltanto un foglio Excel.

La casa rimane una decisione personale.

Deve funzionare per chi ci vivrà.

Ma conoscere prima il perimetro economico permette di cercarla con maggiore consapevolezza.

IL FUTURO OSSERVATORIO CASATREVISO

È proprio qui che il Centro Studi può fare un passo avanti.

Non limitarsi a chiedere:

“Quanto costano le case a Montebelluna?”

Ma iniziare a chiedere:

“Quanto sono accessibili?”

L’obiettivo potrebbe essere costruire progressivamente un indicatore locale osservando:

PREZZI

CANONI

REDDITI

COSTO DEL CREDITO

OFFERTA DISPONIBILE

Non per dire alle persone quale casa devono comprare.

Non per sostituire la banca nelle valutazioni finanziarie.

Ma per comprendere meglio il territorio.

Perché un mercato immobiliare non è fatto soltanto dalle case che qualcuno vuole vendere.

È fatto anche dalle persone che quelle case devono riuscire a comprare o ad affittare.

E forse la domanda più importante non è:

“Quanto vale una casa?”

A volte è:

“Quanto deve guadagnare una persona per riuscire ancora ad abitarla?”

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Quello che nessuno ti dice sulla casa.

Metodo UR

Prima la persona, poi la casa.