Quando un proprietario parla della propria casa, c’è una frase che sentiamo spesso:
“Tra acquisto e lavori, questa casa mi è costata 300.000 euro.”
Ed è un dato importante.
Quei 300.000 euro possono rappresentare anni di sacrifici, un mutuo, lavori di ristrutturazione, nuovi impianti, serramenti, pavimenti, giardino e moltissime altre spese.
Ma c’è una domanda che prima o poi bisogna affrontare:
Se una casa ti è costata 300.000 euro, significa automaticamente che oggi vale 300.000 euro?
No.
E questo non significa che i soldi spesi siano stati inutili.
Significa semplicemente che costo e valore sono due cose differenti.
IL COSTO RACCONTA QUANTO HAI INVESTITO
Partiamo dal primo numero: il costo.
Immaginiamo una situazione puramente esemplificativa.
Acquisto dell'immobile: 210.000 €
Ristrutturazione: 55.000 €
Serramenti: 15.000 €
Sistemazione esterna: 10.000 €
Altre opere e migliorie: 10.000 €
Totale investito: 300.000 €
Dal punto di vista del proprietario il ragionamento è comprensibile:
“Ho speso 300.000 euro. Non posso venderla a meno.”
Ma il mercato non conosce soltanto la storia economica di quella casa.
La confronta con tutte le alternative disponibili.
IL MERCATO NON RIMBORSA LE SPESE
Questo è probabilmente il concetto più importante.
Il mercato non funziona come un rimborso spese.
Se spendi 20.000 euro per una cucina, non è detto che il valore dell'immobile aumenti automaticamente di 20.000 euro.
Se realizzi un intervento da 40.000 euro, non è automatico che un futuro acquirente sia disposto a pagare 40.000 euro in più.
Perché?
Perché chi compra non si domanda soltanto:
“Quanto ha speso il proprietario?”
Si domanda:
“Quanto vale questa casa per me rispetto alle altre che posso acquistare?”
Ed è una differenza enorme.
COSTO, PREZZO E VALORE: TRE NUMERI DIVERSI
Spesso vengono confusi, ma rappresentano concetti differenti.
COSTO
È quanto hai investito nell'immobile.
PREZZO RICHIESTO
È quanto decidi di chiedere quando lo metti sul mercato.
VALORE DI MERCATO
È il valore che può emergere dall'analisi dell'immobile e del mercato in un determinato momento, considerando caratteristiche, posizione, stato, domanda e immobili comparabili.
Infine esiste un quarto numero:
PREZZO DI VENDITA
È quello sul quale venditore e acquirente trovano effettivamente un accordo.
Ed è possibile che questi quattro numeri siano differenti.
NON TUTTI I 50.000 EURO DI LAVORI VALGONO ALLO STESSO MODO
Immaginiamo due proprietari.
Entrambi spendono 50.000 euro.
Il primo interviene su:
impianti;
serramenti;
isolamento;
distribuzione degli spazi;
bagno;
elementi che migliorano concretamente l'abitazione.
Il secondo utilizza gran parte del budget per finiture estremamente personali e costose.
Entrambi hanno realmente speso 50.000 euro.
Ma il mercato potrebbe attribuire ai due interventi un valore completamente diverso.
Perché?
Perché una spesa può avere un valore personale enorme senza avere lo stesso valore commerciale.
ANCHE LA POSIZIONE METTE UN LIMITE
Possiamo realizzare una casa bellissima.
Materiali eccellenti.
Impianti modernissimi.
Arredi importanti.
Tecnologia.
Giardino perfetto.
Ma non possiamo spostarla.
La posizione continua quindi ad avere un peso fondamentale.
Se immobili con caratteristiche simili, nella stessa zona, vengono normalmente scambiati entro una determinata fascia di prezzo, sarà difficile ignorare completamente quel riferimento soltanto perché abbiamo sostenuto costi molto elevati.
Questo non significa utilizzare meccanicamente un prezzo al metro quadrato.
Significa capire quanto quella specifica zona e quella specifica domanda siano disposte a riconoscere a quell'immobile.
E ALLORA RISTRUTTURARE NON CONVIENE?
Attenzione.
La conclusione non è questa.
Una ristrutturazione può migliorare moltissimo:
il comfort;
l'efficienza;
la qualità degli spazi;
l'estetica;
la commerciabilità;
la capacità dell'immobile di distinguersi dalla concorrenza.
E può naturalmente incidere anche sul valore.
Ma il punto è un altro:
investimento e incremento di valore non sono necessariamente identici euro per euro.
Spendere 80.000 euro non significa poter aggiungere automaticamente 80.000 euro alla precedente valutazione dell'immobile.
Bisogna verificare che cosa è stato realizzato e quanto il mercato lo riconosce.
IL PROBLEMA NASCE QUANDO SOMMIAMO TUTTO
Un errore frequente consiste nel fare questo calcolo:
Ho comprato a 200.000 €
+ ho speso 70.000 €
+ voglio recuperare tutte le spese
+ voglio guadagnare 30.000 €
“Quindi vendo a 300.000 €.”
È comprensibile come obiettivo personale.
Ma non è ancora una valutazione immobiliare.
Per capire se 300.000 euro siano realistici bisogna guardare anche fuori dalla porta di quella casa.
COSA BISOGNA ANALIZZARE DAVVERO?
Prima di stabilire un prezzo, bisognerebbe mettere insieme almeno:
posizione;
metratura e distribuzione degli spazi;
stato dell'immobile;
qualità degli interventi;
efficienza energetica;
pertinenze;
caratteristiche difficilmente replicabili;
immobili concorrenti;
compravendite comparabili disponibili;
domanda presente in quella fascia;
punti di forza e criticità.
Solo dopo ha senso confrontare il risultato con quanto è stato investito.
C'È ANCHE UN ALTRO ERRORE
Pensare che, se abbiamo speso molto, il prezzo debba necessariamente salire.
Non sempre.
Alcuni interventi possono essere stati necessari semplicemente per riportare l'immobile a uno standard normale.
Se sostituiamo un impianto ormai inutilizzabile, per esempio, abbiamo sicuramente sostenuto una spesa.
Ma l'acquirente potrebbe considerare il nuovo impianto una caratteristica che si aspetta già di trovare in un immobile presentato a una determinata fascia di prezzo.
È proprio qui che la valutazione diventa più complessa della semplice somma delle fatture.
LA CASA HA ANCHE UN VALORE EMOTIVO
C'è poi un elemento che nessun foglio Excel riesce a misurare completamente.
In quella casa magari sono cresciuti i figli.
Hai costruito il giardino.
Hai scelto personalmente ogni pavimento.
Hai passato mesi dietro ai lavori.
Hai fatto sacrifici per pagarla.
Per te tutto questo ha un valore reale.
Ma valore affettivo e valore di mercato non sono la stessa cosa.
Una consulenza corretta non dovrebbe ignorare questa componente.
Dovrebbe rispettarla.
Ma dovrebbe contemporaneamente evitare di trasformarla in un prezzo che il mercato potrebbe non riconoscere.
PRIMA DI VENDERE, FAI QUESTO ESERCIZIO
Prendi due fogli.
Sul primo scrivi:
QUANTO HO INVESTITO?
Acquisto, lavori, migliorie e principali interventi.
Sul secondo scrivi:
COSA TROVA OGGI UN ACQUIRENTE SUL MERCATO?
Case simili.
Zone alternative.
Nuove costruzioni.
Immobili ristrutturati.
Prezzi richiesti.
Caratteristiche offerte.
A quel punto prova a guardare la tua casa non soltanto come proprietario.
Guardala anche come possibile acquirente.
La percezione potrebbe cambiare completamente.
CONCLUSIONE
Quanto hai speso per una casa è importante.
Racconta una parte della sua storia.
Ma non può essere l'unico elemento con cui stabilire quanto chiedere quando arriva il momento di venderla.
Il costo racconta quanto hai investito.
Il prezzo racconta quanto chiedi.
Il valore deve confrontarsi con ciò che il mercato è disposto a riconoscere.
Ed è proprio per questo che una valutazione immobiliare non dovrebbe iniziare dalla domanda:
“Quanto vuoi realizzare?”
Ma da una domanda molto diversa:
“Quanto può essere riconosciuto oggi a questa casa, e perché?”
CasaATreviso – Consulenze Immobiliari
Metodo UR – Prima la persona, poi la casa.
Perché prima di ogni immobile c'è sempre una persona.
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