Il mercato immobiliare italiano sembra quasi fermo.
Nel secondo trimestre del 2026 sono state compravendute 201.596 abitazioni, appena lo 0,1% in più rispetto allo stesso periodo del 2025.
Ma fermarsi a questo dato significa perdere la parte più interessante della notizia.
Perché dentro quel +0,1% ci sono due mercati che stanno andando in direzioni differenti.
Secondo i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, le compravendite di abitazioni di nuova costruzione sono aumentate del 15,6% rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente.
Gli acquisti di abitazioni esistenti, invece, sono diminuiti dello 0,8%.
La quota delle nuove costruzioni raggiunge così il 6,4% delle compravendite complessive.
IL MERCATO È STABILE. MA LE SCELTE POTREBBERO STARE CAMBIANDO.
Questo non significa automaticamente che gli italiani abbiano deciso di abbandonare l’usato per comprare il nuovo.
Il dato nazionale, da solo, non permette di dirlo.
Ma pone una domanda molto interessante soprattutto a chi deve vendere casa:
con chi compete realmente il mio immobile?
Per anni siamo stati abituati a ragionare così.
Hai un appartamento usato con due camere?
Lo confronti con gli altri appartamenti usati con due camere presenti nella stessa zona.
Hai una villetta?
Guardi quanto chiedono per le altre villette.
È ancora necessario.
Ma potrebbe non essere più sufficiente.
Perché l'acquirente non ragiona per categorie immobiliari rigide.
Ragiona sulla soluzione che può ottenere con il proprio budget.
UN ESEMPIO
Immaginiamo una famiglia con una disponibilità complessiva intorno ai 260.000 euro.
Trova un appartamento usato a 220.000 euro.
A prima vista potrebbe sembrare conveniente.
Poi però comincia a considerare:
eventuali lavori;
serramenti;
impianti;
efficientamento energetico;
manutenzioni;
spese condominiali;
consumi;
tempo necessario prima di entrare.
A quel punto incontra una nuova costruzione proposta a un prezzo superiore.
Magari costa 250.000 o 260.000 euro.
Ma offre:
classe energetica elevata;
impianti nuovi;
assenza iniziale di lavori importanti;
consumi potenzialmente inferiori;
garanzie proprie del nuovo;
una diversa prevedibilità delle spese nei primi anni.
Non significa che il nuovo sia necessariamente la scelta migliore.
E non significa nemmeno che costi realmente meno.
Significa una cosa molto più semplice:
QUELLE DUE CASE SONO DIVENTATE CONCORRENTI.
Anche se una è nuova e l'altra ha venti o trent'anni.
IL PREZZO DELL'ANNUNCIO NON È L'UNICO PREZZO CHE L'ACQUIRENTE CONFRONTA
Quando una persona sceglie una casa non confronta soltanto:
220.000 € contro 260.000 €.
Può confrontare:
prezzo di acquisto
lavori
consumi
manutenzioni future
tempi
caratteristiche della casa.
È qui che il dato OMI diventa interessante.
Nel secondo trimestre 2026 il mercato residenziale italiano nel suo complesso è rimasto quasi invariato, mentre il nuovo è cresciuto del 15,6% e l’esistente è sceso dello 0,8%.
Non abbiamo quindi davanti semplicemente un mercato che “sale” o “scende”.
Potremmo avere un mercato nel quale sta cambiando la composizione delle scelte.
E A MONTEBELLUNA?
Qui arriva la parte che interessa davvero a CasaATreviso.
Il +15,6% è un dato nazionale.
Non possiamo prenderlo e applicarlo automaticamente a Montebelluna.
Dire:
“Anche a Montebelluna il nuovo è cresciuto del 15,6%”
senza avere i dati locali sarebbe scorretto.
Quello che possiamo fare, invece, è usare il dato nazionale come segnale da verificare sul territorio.
Ed è esattamente uno degli obiettivi dell’Osservatorio Immobiliare Locale che CasaATreviso sta costruendo.
Vogliamo capire:
quante nuove abitazioni arriveranno sul mercato;
in quali zone;
con quali metrature;
a quali prezzi;
con quali caratteristiche;
con quali tempi di consegna.
Ma soprattutto vogliamo capire una cosa:
CON QUALI CASE USATE ENTRERANNO REALMENTE IN CONCORRENZA?
NON BASTA PIÙ CONTARE LE NUOVE COSTRUZIONI
Sapere che in una determinata zona nasceranno venti nuovi appartamenti è utile.
Ma non è ancora un'informazione sufficiente.
Bisogna capire che tipo di prodotto arriverà.
Per esempio:
un trilocale nuovo da 75 mq non compete necessariamente con tutto l'usato disponibile a Montebelluna.
Potrebbe competere soprattutto con:
appartamenti usati nella stessa fascia di prezzo;
immobili recenti;
abitazioni che necessitano di una ristrutturazione importante;
case acquistate da famiglie particolarmente attente ai consumi e ai costi futuri.
Lo stesso vale al contrario.
Una casa usata con:
metrature maggiori;
giardino;
posizione migliore;
garage più grande;
spazi difficili da trovare nel nuovo
può avere caratteristiche che la nuova costruzione non riesce a sostituire.
Quindi il punto non è stabilire:
NUOVO È MEGLIO DELL'USATO.
Il punto è capire:
QUAL È LA VERA ALTERNATIVA CHE L'ACQUIRENTE STA VALUTANDO?
PER CHI VENDE, QUESTO CAMBIA MOLTO
Quando decidiamo il posizionamento di una casa, non possiamo guardare soltanto gli immobili apparentemente identici.
Dobbiamo provare a ragionare come ragiona chi compra.
Se una persona dispone di 250.000 euro, quali alternative trova?
Potrebbe comprare:
un appartamento usato più grande;
un appartamento recente;
un nuovo più piccolo;
una casa da ristrutturare;
un immobile più lontano ma con caratteristiche superiori.
Questa è la vera concorrenza.
E ignorarla può portare a un errore importante:
pensare che una casa sia correttamente posizionata soltanto perché costa quanto altre case usate simili.
IL MERCATO NON TI DICE QUANTO TI SERVE. TI DICE CON COSA DEVI CONFRONTARTI.
Quando si vende una casa è normale partire da una domanda:
“Quanto vale?”
Ma forse ce n'è un'altra da fare immediatamente dopo:
“Cosa può comprare un acquirente con gli stessi soldi?”
È una domanda diversa.
Ed è spesso molto più utile.
Perché il compratore non deve necessariamente scegliere la tua casa.
Deve scegliere la soluzione migliore per lui fra tutte quelle che il suo budget gli permette di raggiungere.
Il dato sulle nuove costruzioni ci ricorda proprio questo.
IL RADAR NUOVE COSTRUZIONI CASAATREVISO
Per questo CasaATreviso sta costruendo progressivamente un osservatorio dedicato al territorio di Montebelluna, con successiva estensione alla provincia di Treviso e al Veneto.
Nel Radar Nuove Costruzioni vogliamo monitorare, quando i dati sono disponibili:
zona e località;
tipologia dell'intervento;
numero delle unità previste;
stato amministrativo;
avanzamento dei lavori;
tempi indicativi;
caratteristiche dell'immobile;
fascia di prezzo.
A questi elementi ne aggiungeremo uno fondamentale:
CONCORRENZA CON L'USATO.
L'obiettivo non è prevedere il futuro con certezza.
È leggere meglio ciò che sta entrando nel mercato.
Perché sapere quante case nuove verranno costruite serve.
Capire quali immobili esistenti potrebbero esserne realmente condizionati serve ancora di più.
IL DATO DA RICORDARE
Secondo i dati OMI relativi al secondo trimestre 2026:
compravendite residenziali complessive: +0,1%;
nuove costruzioni: +15,6%;
abitazioni esistenti: -0,8%;
quota del nuovo: 6,4%.
Non è ancora la prova di un cambiamento definitivo del mercato.
È però un segnale che vale la pena osservare.
Soprattutto a livello locale.
Perché quando arriva una nuova costruzione vicino a casa tua, la domanda non dovrebbe essere soltanto:
“Quanto costa?”
Dovrebbe essere anche:
“QUALE CASA USATA STA INIZIANDO A SFIDARE?”
CasaATreviso
Non un’agenzia immobiliare.
Un modo diverso di accompagnare le persone nelle decisioni sulla casa, mettendo insieme informazioni, controlli e professionisti quando servono.
Metodo UR.
Prima la persona.
Poi la casa.
Ricordalo.
Il dato centrale è verificato sui dati OMI diffusi il 10 settembre: 201.596 compravendite, +0,1% complessivo; nuovo +15,6%; esistente −0,8%; quota del nuovo 6,4%.
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