MENO CASE AUTORIZZATE, MA PIÙ SPAZIO ABITATIVO. COM’È POSSIBILE?

MENO CASE AUTORIZZATE, MA PIÙ SPAZIO ABITATIVO. COM’È POSSIBILE?

IMMOBIL-SAI

Quello che nessuno ti dice sulla casa.

Meno abitazioni autorizzate.

Ma più superficie abitabile.

Sembra una contraddizione.

In realtà è un ottimo esempio di quanto un solo numero possa raccontare soltanto una parte del mercato immobiliare.

Gli ultimi dati disponibili di Istat sui permessi di costruire riguardano il primo trimestre 2026.

Nel confronto con lo stesso trimestre del 2025 emerge una situazione interessante:

NUMERO DELLE ABITAZIONI AUTORIZZATE: -0,5%

SUPERFICIE UTILE ABITABILE: +4,4%

Attenzione.

Sono dati nazionali.

Non riguardano Montebelluna e non possiamo utilizzarli per sostenere che a Montebelluna si stiano costruendo case più grandi.

Ma ci insegnano qualcosa di molto importante.

CONTARE LE CASE NON BASTA

Immaginiamo due nuovi interventi.

Nel primo vengono realizzati dieci appartamenti da 55 metri quadrati.

Nel secondo vengono realizzati otto appartamenti da 100 metri quadrati.

Se guardiamo soltanto il numero delle abitazioni, il secondo intervento sembra più piccolo.

Dieci contro otto.

Ma se guardiamo lo spazio abitativo prodotto, il risultato cambia completamente.

È un esempio volutamente semplice, ma permette di capire il problema.

NUMERO DI CASE ≠ QUANTITÀ DI SPAZIO ABITATIVO

E soprattutto:

NUMERO DI CASE ≠ TIPO DI OFFERTA IMMOBILIARE

Perché sapere che arriveranno venti nuove abitazioni non ci dice ancora quali abitazioni arriveranno.

Monolocali?

Bilocali?

Appartamenti con tre camere?

Duplex?

Case con giardino?

Abitazioni pensate per famiglie?

Unità destinate soprattutto all’investimento?

Sono mercati differenti.

IERI CONTAVAMO LE CASE. OGGI DOBBIAMO CAPIRE QUALI CASE.

Nel Centro Studi CasaATreviso abbiamo iniziato a costruire un Radar Nuove Costruzioni.

L’obiettivo è osservare progressivamente ciò che potrebbe arrivare sul territorio di Montebelluna nei prossimi anni.

Ma limitarsi a registrare:

“Nuovo intervento: 12 unità”

non sarà sufficiente.

Se vogliamo comprendere davvero l’offerta futura dobbiamo, quando le informazioni pubblicamente disponibili lo consentono, provare a capire anche:

quante unità sono previste;

quali tipologie;

quali superfici;

quante camere;

presenza di giardino o terrazzo;

garage e posti auto;

stato dell’intervento;

tempi stimabili.

Perché dodici abitazioni non sono necessariamente dodici prodotti immobiliari equivalenti.

UN BILOCALE NON RISPONDE ALLA STESSA DOMANDA DI UN QUADRILOCALE

Pensiamo a una coppia giovane.

Potrebbe cercare un appartamento compatto.

Una famiglia con due figli potrebbe aver bisogno di tre camere.

Una persona anziana potrebbe preferire un piano terra, un ascensore e spazi più semplici da gestire.

Un investitore potrebbe cercare invece un taglio facilmente affittabile.

Sono tutte persone che stanno cercando casa.

Ma non stanno cercando la stessa casa.

Per questo anche quando sentiamo:

“Stanno costruendo molto”

manca ancora una domanda:

COSA STANNO COSTRUENDO?

È questa la domanda che permette di trasformare il numero delle nuove unità in un’informazione realmente utile.

OFFERTA TOTALE ≠ OFFERTA ADATTA ALLA PERSONA

Potrebbero esserci cinquanta nuove abitazioni disponibili in una determinata zona.

Ma se quaranta appartengono a tipologie che non rispondono alle esigenze di una famiglia, per quella famiglia l’offerta effettivamente interessante potrebbe essere molto più piccola.

Questo vale anche al contrario.

Un mercato può avere poche nuove unità complessive ma una forte concentrazione proprio nel segmento cercato da un determinato tipo di cliente.

Ecco perché parlare genericamente di “offerta immobiliare” può essere insufficiente.

Dobbiamo progressivamente osservare la composizione dell’offerta.

QUESTO CONTA ANCHE PER CHI DEVE SVILUPPARE UN’OPERAZIONE

Immaginiamo di valutare la realizzazione di una piccola palazzina.

Sapere che nella zona arriveranno altre trenta abitazioni è utile.

Ma non basta.

Se quelle trenta abitazioni sono prevalentemente bilocali e il progetto che stiamo valutando prevede appartamenti familiari con tre camere, la concorrenza non è necessariamente identica.

Viceversa, se nello stesso periodo stanno arrivando molte unità con caratteristiche molto simili, il quadro cambia.

Non significa che CasaATreviso debba decidere autonomamente cosa costruire.

Un’operazione richiede progettisti, tecnici, analisi economiche e tutte le competenze necessarie.

Il Centro Studi può però organizzare una parte delle informazioni di mercato che aiutano a formulare domande migliori.

IL RADAR NUOVE COSTRUZIONI DEVE FARE UN PASSO AVANTI

Per questo il nostro Radar non dovrebbe limitarsi a:

INTERVENTO → NUMERO UNITÀ.

Deve progressivamente diventare:

INTERVENTO

LOCALITÀ

NUMERO UNITÀ

TIPOLOGIE

SUPERFICI, QUANDO DISPONIBILI

STATO AMMINISTRATIVO

CANTIERE INIZIATO / NON INIZIATO

CONSEGNA STIMABILE

SOGGETTO ATTUATORE, QUANDO VERIFICABILE

Non dobbiamo riempire le caselle inventando ciò che non conosciamo.

Se un'informazione non è disponibile, rimane vuota.

È molto meglio avere un dato incompleto ma verificabile che una tabella perfetta costruita sulle supposizioni.

E A MONTEBELLUNA?

Questa è la parte più importante.

Il dato Istat nazionale non ci permette di dire che a Montebelluna le abitazioni nuove stanno diventando più grandi.

Non lo sappiamo.

La domanda corretta quindi non è:

“Anche a Montebelluna succede così?”

La domanda è:

“CHE TIPO DI NUOVE ABITAZIONI STANNO REALMENTE ARRIVANDO A MONTEBELLUNA?”

Per rispondere bisogna ricostruire progressivamente gli interventi.

Progetto dopo progetto.

Pratica dopo pratica, quando pubblicamente accessibile.

Cantiere dopo cantiere.

È un lavoro molto più lento rispetto a prendere una percentuale nazionale e trasformarla in un titolo.

Ma produce qualcosa di molto più utile.

UN OSSERVATORIO LOCALE.

IL MERCATO NON È FATTO SOLTANTO DI QUANTE CASE ESISTONO

È fatto anche di quali case esistono.

Dove sono.

Quanto sono grandi.

A chi possono servire.

Quando saranno disponibili.

E quanto costeranno quando arriveranno realmente sul mercato.

Per questo il prossimo livello del Centro Studi CasaATreviso non sarà semplicemente contare le nuove costruzioni.

Sarà capire la loro composizione.

Perché cento abitazioni non sono cento risposte uguali al bisogno di casa.

E quando qualcuno dice:

“Stanno costruendo tante case”,

la domanda successiva dovrebbe essere sempre:

“Sì. Ma quali case?”

CasaATreviso

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Metodo UR

Prima la persona, poi la casa.